Les critères de choix

Prix du Terrain

Le 1er critère de choix est toujours le prix du terrain

Il doit être en phase :

1. Avec vos moyens : acheter un terrain petit et construire tout de suite une grande maison, acheter un terrain plus grand quitte à construire une maison plus petite, sachant qu'on peut agrandir une maison, rarement un terrain ?
2. Avec vos besoins : acheter un terrain de taille suffisante pour construire tout de suite la maison idéale, concevoir l'opération de construction en plusieurs étapes ?
3. Avec les prix du marché local : il existe beaucoup d'observatoires des prix des terrains à construire sur internet. Ils donnent une idée "de base" sur le terrain "de base". A ce titre, ils sont à consulter. Mais, des éléments valorisants (ou l'inverse) sont à prendre également en considération, comme ceux cités ci-après.

Emplacement d'un Terrain

Un petit terrain en ville coûtera plus cher au m² qu'un terrain en rase campagne. Mais son "prix de revient" dans les années futures sera nettement moins onéreux.

Tous les éléments cités ci-après contribuent à valoriser (ou  l'inverse) un terrain.

Hors lotissement, le vendeur du terrain a peu d'obligations. Tout juste est-il tenu de signaler par une déclaration de moins de 6 mois au jour de la vente la proximité d'une zone à risque, technologique (par exemple une usine polluante), naturel (zone inondable) ou sismique.

La proximité d'usines, entrepôts sera source de contraintes (circulation, bruits, odeurs, poussières) et dévalorisera le terrain. Sachez toutefois que vous ne pourrez pas solliciter des réparations pour une nuisance causée par un établissement qui existait au moment de l'achat (autrement dit, vous ne pouvez pas acheter bon marché un terrain parce qu'il est dans l'axe d'une piste de décollage d'un aéroport puis ensuite demander réparation parce qu'il y a trop de bruit). 

Des travaux préparatoires doivent également être anticipés selon les cas : déboisement, dépierrement, remblais et nivellement, accès des engins de chantiers.

Transports / écoles / commerces

La proximité de ces éléments de vie est le 1er élément de valorisation.

A différents niveaux : à pied, en vélo, en voiture, en combien de temps, avec la possibilité de se garer pour la journée, à quel prix, par quels itinéraires (sécurité des piétons et vélos) etc… ?

Le temps d'accès à un arrêt de transport en commun est un élément. Prendre en compte ensuite le temps de transport pour aller au travail, au collège etc…

Payer plus cher un terrain parce qu'il est proche de son lieu de travail n'est peut-être pas non plus une idée qui résistera au temps : l'employeur peut déménager à l'autre bout de la ville, à la faveur d'une restructuration, d'un rachat, vous-même vous pouvez changer de lieu de travail à la faveur d'un changement de poste ou même d'employeur.

Configuration d'un terrain

L'implantation de la maison, sa configuration seront largement influencées par la configuration du terrain, selon par exemple qu'il soit carré ou polygonal. C'est la maison qui s'adaptera au terrain et pas l'inverse.

L'implantation pourrait aussi être quasiment déterminée par les distances imposées avec les propriétés voisines ou la voie publique.

Une maison placée, si c'est possible, dans un coin de la parcelle, ou à la limite séparative, permettra de limiter les voies d'accès à financer et permettra de profiter du maximum de terrain (espace vert).

Un terrain en pente offrira une jolie vue (pérenne ?) mais imposera des surcoûts à la construction (terrassements, remblais, tassements, poteaux…), voire une gêne pour l'accès, par exemple trop pentu (15 % est un maximum, moins dans les zones à neige).

Superficie d'un terrain

Outre que la superficie intervient sur le prix, un terrain plutôt petit et bien entretenu est souvent préférable à un grand terrain mal conçu, mal implanté, et mal entretenu faute de temps ou d'énergie.

En lotissement, il n'y a pas d'incertitude sur la superficie : le terrain a été borné par un expert.

En secteur diffus, le cadastre, les chemins, les clôtures ne sont pas des preuves irréfutables de l'emprise de votre futur terrain. Seul le bornage par un géomètre expert est incontestable. Pour mémoire, le cadastre est un élément fiscal pour déterminer la valeur locative des biens qui servira aux calculs des impôts fonciers. Il donne des indications, des renseignements mais pas une preuve.

Pour éviter tout litige qui pourrait avoir des conséquences importantes dans l'avenir (positionnement de la maison, des haies de limites de propriété, de la piscine etc..) il est recommandé de faire faire ce bornage dans le mois qui suit l'acquisition (la signature de l'acte d'achat). Au-delà de ce mois, il n'est plus opposable au vendeur.

Nature du terrain

La nature du terrain influera sur la construction (et le budget).

Un sol plutôt rocheux (mais pas du rocher), ou sablonneux, ou composé de gravier, sera plutôt favorable.

A l'inverse, un sol argileux ou constitué de remblai sera instable et nécessitera des renforts couteux (glissement de terrain).

La présence de galeries souterraines, de cours d'eau, de nappes phréatiques, le caractère inondable (cf le PLU- Plan local d'urbanisme, anciennement plan d'occupation des sols) sont également à vérifier.

Hors lotissement, il est donc fortement conseillé, eu égard à la multitude de risques potentiels et à leur incidence soit sur le budget de construction, soit sur la qualité de vie, soit sur les 2 aspects, de s'adresser à un expert pour faire réaliser une étude de sol. Elle permettra de déterminer le type de fondations nécessaires, de sécuriser les différents intervenants à la construction (architecte, maçon, constructeur), et surtout de pérenniser la construction.

Certains architectes l'exigent pour éviter que leur responsabilité soit engagée en cas de fissuration des murs, certains assureurs en dommage ouvrage également.

Le vendeur du terrain n'est pas tenu de la fournir. Son coût (de 1.200 à 1.500 € H.T.) n'est pas négligeable. Mais c'est peu en regard de la complexité éventuelle des fondations s'il s'avérait que le terrain est instable (le prix des fondations peut alors dépasser le prix du terrain dans des cas fort défavorables), c'est peu également rapporté au budget général de la construction : elle coûtera beaucoup moins que les éventuelles complications.

Des indices peuvent être obtenus sur la nature du terrain : la végétation de zone humide, des bosses et des trous faisant suspecter des remblais, des poteaux électriques penchés et / ou des fissures dans les maisons voisines faisant penser à des glissements de terrains. Les voisins, la mairie, les documents d'urbanisme peuvent également être de bons témoins. Mais personne ne financera les conséquences d'un risque que vous aurez mal évalué : prenez votre temps pour décider, une intuition ou une impression ne sont pas suffisantes, il faut une certitude avant de se lancer dans une construction qui engage la vie entière !

Orientation du terrain

Une orientation au sud, face au soleil, minimisera les dépenses de chauffage et maximisera la lumière dans la maison. Mais son corolaire est souvent une face exposée plein nord. Une orientation sud-ouest est souvent plutôt préférable : elle expose moins aux grosses chaleurs de l'été, elle maximise la lumière en fin de journée (coucher du soleil).

Une autre orientation que celle du soleil est aussi à prendre en considération : l'orientation aux vents. Ce sont eux qui amènent la pluie, les odeurs, voire le bruit : telle route peut vous paraître suffisamment éloignée le jour de votre visite alors que vous rendrez compte trop tard que par certains vents le bruit rabattu est tel qu'il oblige à fermer portes et fenêtres

La vue imprenable peut aussi être un leurre : votre voisin peut être tenu par un règlement d'urbanisme de ne pas construire au-dessus d'une certaine hauteur, mais le règlement peut évoluer et à l'horizon rien ne protégera durablement votre vue.

Viabilité du terrain

En lotissement, le terrain est viabilisé par le lotisseur : vous n'avez qu'à financer les raccordements en bordure de parcelle. Si le lotisseur vous laisse une certaine latitude pour implanter la maison, l'éloignement avec les points de raccordements peut être un critère de décision pour minimiser les longueurs de raccordements.

En secteur diffus, vous devez vérifier la présence des réseaux d'eau, assainissement, électricité, gaz, téléphone (débit ADSL, câble pour la télévision ?). Adressez-vous pour cela aux sociétés concessionnaires (adresses en mairie). Elles sont seules habilitées à intervenir sur le domaine public. Mais elles le font à vos frais.

Vous pourrez peut-être vous raccorder au réseau d'assainissement collectif s'il passe à proximité. Mais si la maison est implantée plus bas que le réseau d'évacuation vous devrez prévoir une pompe de relevage (ou même une cuve intermédiaire) des eaux usées d'autant plus puissante que le réseau sera long et la hauteur de remontage importante.

En tout état de cause, le traitement des eaux provenant de votre maison est obligatoire.

La fosse septique, qui ne traite que les eaux issues des toilettes, est interdite en construction neuve depuis 2012.

La fosse toutes eaux est la solution individuelle la plus souvent utilisée. Elle récolte les eaux des toilettes et les eaux ménagères et les traite en 2 bacs : le premier pour les débarrasser des graisses et matières en suspension, le second, enzymatique, pour détruire les matières polluantes. Il sort autant d'eau dans la fosse toutes eaux qu'il en rentre.  L'eau qui sort est évacuée sur un réseau de drains à disperser sur votre terrain qui achèvent l'épuration avant évacuation finale dans le milieu naturel.

La fosse toutes eaux génère des gaz de fermentation corrosifs et nauséabonds. Ils sont à évacuer au-dessus du faîtage de la maison par un système de tuyau + évent avec extracteur naturel ou éolien (l'arrivée d'air dans la fosse se faisant naturellement par la tuyauterie d'accès dimensionnée et construite spécialement). 

L'implantation de la fosse toutes eaux est à soigner. Son volume peut être important : il dépend du nombre d'occupants et de la taille de la maison. Il faut l'implanter 

1. au plus près de l'évacuation des eaux usées ; 
2. et au plus près de l'accès extérieur, car, outre les gaz de fermentation, elle génère des matières solides, non liquéfiables, qui finissent par s'accumuler et qui doivent être vidangées à intervalles réguliers par camion spécialisé. (Il est alors important que le lourd camion n'ait pas le jardin à traverser pour accéder aux regards de la fosse toutes eaux). 
3. et au plus loin de la végétation (arbres, arbustes) dont les racines risquent d'obstruer la tuyauterie de la fosse.

Il existe 2 autres solutions autorisées, autre que la fosse toutes eaux :

1. La micro-station d'épuration : elle fonctionne sur le même principe qu'une station d'épuration  grâce à des boues actives.  L'eau obtenue est rejetée également dans un système de drains.
2. La phyto-épuration, anecdotique au regard des conditions particulières de mise en œuvre : lagunage, filtres à macrophytes, bosquets épurateurs, bambouseraies…

A noter que les eaux pluviales, dans tous les cas, sont à traiter différemment des eaux usées : leur volume est trop variable, il peut être subitement important au point de perturber les réactions chimiques et biochimiques des fosses toutes eaux et autres systèmes. Elles peuvent être récupérées (cuve) pour servir à l'arrosage, drainées sur le terrain, voire évacuées via l'assainissement collectif.

C'est le SPANC – Service Public d'Assainissement Non Collectif - qui conseille et contrôle les installations particulières d'assainissement. Il est établi au niveau de la commune ou du groupement de communes, il fournit une attestation de conformité du projet d'assainissement non collectif de l'installation à joindre à la demande de permis de construire. Il est financé par une redevance spécifique, habituellement incorporée à la facture d'eau.

L'accès au terrain nécessite enfin une viabilisation. Un fossé, une forte pente, un enclavement imposeront des travaux et / ou des équipements spécifiques. Les solutions existent, mais elles sont à prévoir pour éviter l'accumulation de surcoûts à répétition.  Prévoyez un chemin d'accès de largeur minimale 3 m (pour les engins de chantier) jusqu'à la maison, chemin à décaisser sur 25 à 30 cm pour qu'il résiste aux poids des véhicules lourds.

Servitudes

Que le terrain soit ou non enclavé, il existe toujours des servitudes.

1. 1. Servitudes privées : elles sont d'ordre légal (règles de distance avec le voisinage, de hauteur de construction, de hauteur à respecter pour la plantation des arbres..) ou d'ordre conventionnel (ex. : droit de passage). Dans ce dernier cas, elles doivent figurer dans le contrat d'achat.
2. 2. Servitudes publiques : elles peuvent être apparentes (câbles électriques à haute tension) ou non (canalisations ou câbles souterrains, site classé..).

Les règles à respecter sont très variables selon les situations. C'est le certificat d'urbanisme à demander à la mairie qui fera le point sur toutes les obligations. Il faudra en profiter pour faire un point sur les projets locaux  en cours ou envisagés : un environnement bucolique serait mis à mal si une future construction d'une autoroute est envisagée. Au minimum, cela devrait faire baisser le prix de vente du terrain.

Taxe d'habitation et taxe foncière

Elles sont à acquitter chaque année. Toutes les 2 sont établies au niveau de la commune (les taux d'imposition varient d'une commune à l'autre) et au 1er janvier de chaque année. S'il y a des modifications en cours d'année, elles s'appliqueront l'année suivante. Elles sont dues par l'occupant au 1er janvier. Selon la négociation lors de l'achat du terrain, la taxe foncière peut être répartie pour l'année en cours prorata temporis entre l'acquéreur et le cédant).

Pour ces 2 taxes, le calcul est objectivement assez obscur.

La taxe d'habitation est calculée sur la valeur locative cadastrale nette (c'est la valeur locative cadastrale diminuée d'abattements pour charges de famille ou en fonction du revenu) multipliée par les taux d'imposition votés par les collectivités territoriales.

La taxe foncière est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien amputé de 50 % également multipliée par les taux d'imposition votés par les collectivités territoriales (taux d'imposition différents de ceux de la taxe d'habitation).

La valeur locative n'a pas été revue depuis des années (1970), elle est simplement actualisée par un système de coefficient annuel. Elle est susceptible un jour ou l'autre d'augmenter. 

Dans les 2 cas, il existe des exonérations. Pour en avoir une idée, le mieux est de se renseigner :

1. Auprès des voisins qui donneront une indication de ce qu'ils paient, indication qui pourra servir de base à une extrapolation appropriée au terrain convoité,
2. Auprès des services fiscaux, du cadastre et des services fonciers : adresses sur le site vosdroits.service-public.fr