Comment faire construire sa maison ?

Guide construction vous propose de détailler tous les moments clés de la construction de votre maison. Notre guide complet vous explique quelles sont les étapes à respecter ainsi que des astuces pour mener à bien votre projet.

Définir le projet et le budget

Définir sa capacité d'emprunt

Lorsque vous souhaitez construire votre maison, la première étape est de déterminer votre capacité d'emprunt. Evaluez précisément le montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction des revenus de votre ménage, de votre apport si vous en avez un et de vos charges.

La capacité d'emprunt est calculée en fonction de multiples critères : la capacité d'endettement, le montant de votre apport personnel, le montant des mensualités désirées, le type de prêt, la durée de l'emprunt et l'âge de l’emprunteur. Pour déterminer rapidement et simplement votre capacité d'emprunt, nous mettons à votre disposition une calculatrice dédiée.

Grâce au calcul de votre capacité d'emprunt, vous serez en mesure d’envisager un projet qui convient plus précisément à votre budget.

S'assurer que le projet soit réalisable correctement et légalement

Dans la commune où vous souhaitez vous installer, la mairie pourra vous informer sur la constructibilité et les conditions de viabilisation de votre terrain. Vous pourrez ainsi consulter le plan local d’urbanisme (PLU) et demander un certificat d’urbanisme opérationnel.

Tous les terrains ne sont pas constructibles. Mais il est toujours possible de déposer une requête de modification ou de révision du plan local d'urbanisme auprès de la mairie de la commune où vous souhaitez construire. Si aucun risque naturelle (inondation, avalanche, glissement de terrain) sur  la parcelle en question n’est à déplorer, vous avez plus de raisons d’espérer pouvoir rendre un terrain  constructible. Le plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) en annexe du PLU peut en effet interdire des constructions.

La loi rend désormais l’étude du sol obligatoire. Il incombe au vendeur de fournir cette étude géotechnique en annexe de la promesse de vente. La mesure permet de s’assurer de la stabilité et de la pérennité de la maison. Un moyen d’éviter les fissures, les infiltrations ou encore un tassement différentiel.

Pour construire une maison individuelle, vous pouvez faire appel à des maîtres d’œuvre (dont les architectes font partie) ou des constructeurs. Or les types de contrats que chacun propose offrent des garanties bien différentes dont il faut avoir conscience lors de son choix. Contrairement au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) qui est réglementé par la loi du 19 décembre 1990, le contrat de maîtrise d’œuvre (CMO) est seulement réglementé par une norme. Le prix final des travaux et celui des prestations non comprises ne sont pas spécifiés dans le CMO. Alors que le CCMI proposé par les constructeurs engage leur responsabilité et garantit notamment l’achèvement de la construction (même en cas de faillite) à prix et délai convenu.

Avec le contrat de maison individuelle, le constructeur vous vend le produit qu’est la maison réalisée. Vous lui réglez la facture complète de votre future demeure. Le CCMI convient davantage aux maisons standardisées.

Le contrat de maîtrise d’œuvre (ou d’architecte) est plus un contrat de services où le concepteur est indépendant mais en relation avec les artisans qui réalisent la maison. Dans ce cas de figure, le maître d’œuvre vous représente, vous conseille et vous défend le cas échéant. Le CMO aura l’avantage d’être parfois plus compétitif pour les maisons personnalisées.

Imaginer le projet de construction

Vous pouvez désormais esquisser les plans de votre maison, imaginer le nombre de pièces et de chambres que vous souhaitez, leur disposition approximative et le style global de la maison. Si vous le souhaitez, un architecte ou un décorateur peuvent apporter leur contribution pour cette étape.

Déterminez également si vous souhaitez une maison de plain-pied ou avec étage. Peut-être souhaitez-vous aussi ajouter un garage ou une cave ?

Estimer le coût de la construction

En général, on compte environ entre 1 200 et 2 000 €/m² pour une construction de maison individuelle. Mais tout dépend aussi du tarif de prestations du constructeur.

En fonction de la superficie, de la disposition et des matériaux que vous aurez déterminés précédemment, vous pouvez estimer une fourchette de prix assez large pour votre projet. Sachez que certaines options de construction comme le choix d'une maison à étage ou d'un toit plat peut faire augmenter le prix au mètre carré.

Tableau des tarifs selon mode de construction

Mode de construction de la maison	Prix moyen de la maison au m²
Par un constructeur	1 349 euros
Par un maître-d'œuvre	1 445 euros
En auto construction	1 505 euros
Par un particulier	1 557 euros
Par un architecte	1 847 euros

Source : guide-construction.fr - Données valables au 24/06/2021.

Tableau des coûts de construction

Spécificités de la construction	Prix moyen de la construction d'une maison (en euros)
Etude thermique	400 à 500
Géomètre (bornage)	1000 à 1500
Raccordement de terrain	1000 à 3000
Permis de construire	1000 à 5000
Garage	8000
Dispositif d'assainissement	10000
Aménagement salle de bain	10000
Aménagement de cuisine	15000
Revêtement de sol	50 à 300 euros/m²
Terrain	134 euros/m²
Maison individuelle	1200 à 2000 euros/m²
Notaire	7 à 8 % du prix total
Assurance dommage ouvrage	7 à 8 % du prix total
Aménagements extérieurs	7 à 10 % du prix total
Honoraires du professionnel de la construction	8 à 12 % du prix total

Source : actualite.seloger-construire.com - Données valables au 15/07/2021.

Comparez 4 devis de constructeur

Trouver son terrain

Cette étape est cruciale car la recherche d'un terrain vous permettra de déterminer le lieu où vous êtes susceptible de faire construire votre maison. Le premier critère de choix d'un terrain reste souvent son prix. Ce dernier peut varier du simple au double entre deux communes séparées de quelques kilomètres.

A vous également de déterminer si vous souhaitez habiter en lotissement ou sur un terrain plus isolé. En plus du trajet vers le lieu de travail à prendre en compte, il est intéressant de vérifier que des services tels que des commerces, des écoles ou des moyens de transport sont à proximité. Une gare ou une école proches et établies de façon pérenne pourront s’avérer utiles.

Un terrain viabilisé ne nécessitera qu'un financement des raccords en bordure de parcelle. Si vous choisissez un terrain diffus, ce sont tous les travaux de raccordement qui seront à votre charge.

Si le terrain est en pente, cela impliquera des frais de terrassement pour votre construction. Mais certains peuvent trouver du charme aux reliefs au lieu de privilégier un terrain plat certes plus facile pour construire.

Selon la commune, le faible prix des terrains peut parfois cacher une taxe d’habitation et une taxe foncière élevées. Vérifiez donc bien le montant des taxes locales.

Sachez que les frais de notaire portent seulement sur le terrain et non sur les raccordements ou la construction de la maison. Ils représentent la plupart du temps entre 7% et 8% du prix de vente du terrain à bâtir.

Le bornage et l’arpentage de votre futur terrain prévient de possibles litiges en délimitant exactement votre parcelle. Nous vous conseillons de demander au vendeur des plans précis réalisés par un géomètre.

Concevoir sa maison

Choisir un professionnel de la construction

Lorsque vous souhaitez construire votre maison, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel du secteur, qu'il soit constructeur de maison, architecte ou maître d'œuvre. Si votre maison fait plus de 150 m², la loi exige la présence d'un architecte pour la suite du projet.

Vous pouvez vérifier la notoriété du constructeur, sur internet, les réseaux sociaux ou plus simplement le bouche à oreille auprès de professionnels comme de particuliers. Ou prenez même contact directement avec ceux qui vous intéressent afin d’avoir de plus amples informations sur leurs méthodes de travail, la qualité globale de leurs maisons et des matériaux qu’ils utilisent. Si possible, comparez les constructions déjà réalisées par le constructeur, tant au niveau de la quantité que de la qualité des bâtiments.

Le « top constructeur » de l’AAMOI (Association d'Aide aux Maîtres d'Ouvrage Individuels) peut vous aider. Il recense les constructeurs de maisons souvent épinglés pour des irrégularités dans le contrat de construction.

Attention, il peut y avoir de grandes différences selon les conducteurs de travaux d’un même groupe de construction. De plus, les constructeurs ont parfois leurs propres sites d’information sur la toile. Il faut donc se méfier de leur parti pris.

De petits artisans peuvent être aussi sérieux dans le suivi de leurs chantiers que les grands constructeurs. Et ce même si certains commerciaux de ces grandes entités prétendent parfois le contraire.

Avant de choisir définitivement votre constructeur, nous vous conseillons fortement de demander des devis et de les comparer afin de déterminer quel professionnel est le plus adapté à votre budget. Si plusieurs le sont, le savoir-faire et les matériaux de construction peuvent vous aider à faire le choix le plus judicieux.

Concevoir les plans de votre maison

A cette étape vous êtes prêt à dessiner le plan de votre maison en fonction de vos envies et de vos besoins. Choisissez le nombre de pièces, s'il y aura des étages et le style général de la maison.

Attention, en fonction de la commune où vous souhaitez construire, certaines contraintes de construction pourront s'appliquer. Il est important de se renseigner sur le PLU (plan local d'urbanisme) en vigueur sur la commune concernée. Ce afin de vérifier la conformité de votre projet avec les contraintes imposées.

Le constructeur que vous aurez choisi pourra ensuite être en mesure de vous présenter les plans 3D de votre maison afin que vous puissiez vous projeter avec plus de réalisme dans votre futur domicile.

Déposer le permis de construire

La demande le permis de construire est à adresser à la mairie de la commune où se situera la construction. Cette demande est constituée de différents documents, dont des plans de la construction. La réponse de la mairie pourra nécessiter environ 2 mois. Le délai peut être plus long si la construction est envisagée dans un secteur particulier (zones de monuments historiques, parcs et réserves naturels notamment). N’oubliez pas de joindre à votre demande de permis de construire l’attestation obligatoire sur la règlementation thermique RT 2012.

Si le permis de construire est délivré, il sera valide pendant une durée de 3 ans. Deux demandes de prorogation d’une durée de 1 an peuvent être faites pour avoir encore plus de temps.

En cas de refus, il vous est possible de demander un nouvel examen à la mairie ou d'éventuellement modifier votre projet initial.

Lorsque vous confiez la construction de votre maison à un constructeur, ce dernier peut s'occuper du dépôt du permis de construire à votre place. Nous vous conseillons néanmoins de ne pas lui déléguer votre signature. Si les démarches dureront un peu plus longtemps, vous recevrez personnellement les possibles objections et pourrez en faire part au constructeur. Si vous déléguez la signature au constructeur, en cas d’erreur les frais seront à votre charge.

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Le chantier

Le suivi du chantier

Lorsque vous choisissez un constructeur pour votre maison, plusieurs réunions de chantier sont prévues et interviennent à chaque paiement de facture selon un calendrier défini par la loi :

• 15 % au début du chantier
• 25 % à la fin des fondations
• 40 % après l'élévation des murs
• 60 % à la mise hors d’eau
• 75 % à la mise hors d’air
• 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

Les 5 % qui restent sont payés lors de la réception des travaux.

Ces réunions de chantier sont importantes. Elles vous permettent de vérifier le bon avancement des travaux et de vous assurer de la conformité du chantier avec ce qui était prévu au départ.

Le gros œuvre

Le terrassement et les fondations

Le terrassement consiste à niveler le terrain et à réaliser les tranchées afin de pouvoir mettre en place la connexion avec les réseaux d'eau, d’électricité, de gaz et de télécommunications. Ces travaux durent plus ou moins longtemps selon la nature de sol. Ils sont effectués plus facilement en période sèche et sont plus aisés lorsque le sol est compact.

Les fondations permettent à la maison d'être parfaitement stable sur le terrain. On utilise différentes techniques de fondation en fonction de la nature du sol, des matériaux et de la lourdeur de la construction.

L'assainissement

Cette partie du gros œuvre consiste à permettre l’évacuation des eaux usées (issues des toilettes, de la cuisine ou encore de la salle de bain). Ces eaux peuvent être traitées par la collectivité via les égouts ou individuellement grâce à une fosse septique.

Le soubassement

Le soubassement représente la partie se trouvant entre les fondations et le rez-de-chaussée d'une maison. Il en existe différents types :

• Terre plein : c'est la solution la plus économique ; ici le sol de la maison repose directement sur les fondations.
• Sous-sol : le coût est plus élevé mais vous permet de bénéficier d'une surface habitable plus grande.
• Vide sanitaire : il permet de laisser un espace entre les fondations et le sol et protège très bien les constructions des infiltrations d'humidité.

Le plancher

Il s’agit du sol de l’habitation. Il supportera les charges de chaque étage de la construction. Il en existe deux sortes :

• Le plancher bas, construit sur les fondations de la maison.
• Les planchers intermédiaires qui sont portés par une structure portés par une d’une dalle de béton coulée ou un système de poutrelles.

La construction des murs

L'élévation des murs permet à la maison de prendre forme. On réserve l'emplacement pour les différentes ouvertures (portes et fenêtres) au fur et à mesure de la construction. Les murs peuvent être construits à partir de matériaux différents : en pierre, en brique, en parpaing ou encore en bois selon vos préférences.

La charpente et la toiture

La charpente permet de supporter le poids de la toiture et doit résister aux éventuelles charges supplémentaires en cas d'intempéries (pluie, verglas, neige). Il existe trois types de charpente : la charpente traditionnelle, la charpente industrielle (ou à fermette) et la charpente pour toit plat.

Une fois la charpente terminée, on pose la toiture qui peut être de différente nature en fonction du plan local d’urbanisme, des régions ou de son utilité. On peut aussi, par exemple, envisager des toits végétalisés ou des toitures solaires composées de panneaux thermiques ou photovoltaïques.

Une fois cette étape effectuée, la maison est considérée comme hors d'eau.

Les menuiseries

La pose des menuiseries (fenêtres, portes-fenêtres et portes) permet de mettre la maison hors d'air. Cette étape annonce généralement la fin du gros œuvre et le début du second œuvre visant à rendre la maison habitable.

Le second œuvre

Les équipements

L'électricien et le plombier interviennent afin de mettre en place les différents équipements indispensables au bon fonctionnement de votre installation d'eau et d'électricité.

La pose des différents systèmes de ventilation permet de toujours conserver un air sain dans la maison et participe à la réduction de l'humidité de l’habitation.

L'isolation

L'isolation thermique et phonique vous permettra de vivre en toute tranquillité dans votre maison.

Le choix du type d'isolation aura également un impact sur vos dépenses liées à la température de votre maison. Plus une maison est bien isolée, moins le coût en chauffage ou en climatisation sera élevé. Et vous pourrez ainsi bénéficier d'une température régulée tout au long de l'année.

Le cloisonnement et les revêtements

Le cloisonnement intérieur de votre maison permettra la construction des différentes pièces. Il et se fera idéalement avec des matériaux adaptés aux usages des pièces concernées. Par exemple, le matériau des cloisons de la salle de bain doit être résistant à l'eau.

Sont également installées les menuiseries intérieures composées des portes mais aussi des plinthes.

La pose de différents revêtements sur le sol et sur les murs intérieurs signe la fin proche des travaux de second œuvre.

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La remise des clés

Le moment de la remise des clés vous permet de bien vérifier que tous les travaux commandés ont été menés à bien.

En cas de non-conformité, vous pourrez le signaler dans le procès-verbal de réception. Si tout est en ordre et que vous acceptez votre maison telle quelle, il vous restera 8 jours afin de payer les 5 % restants au constructeur de votre maison. Même après la signature et la remise des clés, il vous restera 8 jours afin de signaler une réserve concernant les travaux.

Vous pouvez être accompagné d'un professionnel de la construction lors de la remise des clés, afin de repérer plus facilement certaines malfaçons. Nous recommandons de ne jamais accepter la présence de l’expert choisi par le constructeur car ils sont parfois de mèche entre eux. Faites-vous assister plutôt par un huissier. Et, pour faire l’inventaire des éventuels éléments à corriger, vous pouvez solliciter un architecte. Cela vaut souvent mieux le coup de payer les honoraires de ces experts pour avoir l’esprit tranquille. Mais sachez cependant que, si vous êtes accompagné par un de ces professionnels, vous ne pourrez pas bénéficier des 8 jours de délais pour émettre vos éventuelles réserves.

N’oubliez pas qu’une deuxième attestation RT 2012 est nécessaire afin de prouver que votre construction finie respecte ces normes. La déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT) est aussi obligatoire afin de notifier à la mairie la fin de vos travaux.

Les finitions

Une fois chez vous, les finitions restent à votre charge et vous permettent de personnaliser et décorer votre intérieur comme bon vous semble. Vous serez généralement amené à effectuer certains travaux non pris en charge par le constructeur, comme la pose de la cuisine ou celle des volets roulants.

N'oubliez pas que l’aménagement des espaces extérieurs est également à votre charge et peut être effectué par un artisan ou par vous-même selon le budget restant.

Des constructeurs omettent de mentionner qu’un certain nombre de travaux restent à la charge de l’acheteur à la livraison. Ce qui reste à faire peut coûter cher. Lisez bien la notice de votre contrat, les aménagements qui ne sont pas précisés être à vos frais et ceux dont la dépense n’est pas chiffrée sont à la charge du constructeur.

Recommandations

Obtenez un bon prêt immobilier

Commencez bien évidemment par vous intéresser au taux d’emprunt et à la durée de votre crédit. Essayez de comparer les différents types de prêts dont vous pouvez bénéficier. Tâtez le terrain pour essayer de baisser ou d’annuler des frais de dossier.

Soyez bien assuré

Auprès des assurances, le dilemme est d’obtenir le taux le plus bas tout en gardant le maximum de garanties. A vous de déterminer ou placer le curseur sans rogner trop sur vos garanties tout de même. D’ailleurs, veillez à définir consciencieusement la date de fin des garanties.

Faites jouer la concurrence

Faire jouer la concurrence entre les constructeurs ou les maîtres d’œuvre facilite l’obtention de remises ou des rabais. Ces professionnels veulent certes que le projet de construction leur rapporte, mais ils peuvent aussi être prêts à s’aligner sur les prix de leurs confrères voire de se démarquer d’eux.

Evitez de construire sans plan

Le plan d’une maison ne s’improvise pas si l’on veut éviter des tracasseries futures. Mieux vaut confier cela à un professionnel. Ainsi, vous vous éviterez sûrement des erreurs de calcul, de mauvaises prévisions de matériaux et de matériels, d’éventuelles amendes et au final un budget qui explose.

Précautions sur les maisons témoins

Méfiez-vous de certaines maisons témoins car il faut parfois payer plus cher pour avoir certains matériaux ou équipements vus lors des visites. Mieux vaut consulter minutieusement le document qui énumère les matériaux du modèle de maison en question. Si des éléments diffèrent de la maison témoin, relevez-les pour obtenir des concessions éventuelles sur les prix ou les produits, voire le remplacement des éléments en question par le constructeur. Ceci étant précisé, il faut malgré tout constater que les maisons témoins restent bien souvent des offres très compétitives en rapport qualité-prix.

Prémunissez-vous du vol

Le matériel et les matériaux qui servent aux travaux sont convoités par certains voleurs. Nous vous recommandons, si vous en avez les moyens, de mettre votre chantier sous surveillance. Mettez ce que vous pouvez dans un endroit fermé à clé dans l’idéal, ou du moins à l’abri des regards. Même si vous avez une assurance, ce genre de mésaventures peut néanmoins coûter.

Quelles aides pouvez-vous toucher ?

Vous pouvez bénéficier de primes, prêts à taux réduits et exonérations dans certaines communes ou par certains organismes. Des avantages fiscaux sont notamment octroyés pour favoriser des travaux d’isolation. La mairie de votre commune, le conseil départemental, l’Agence national pour l’information sur le logement (ANIL), l’Agence national d’amélioration de l’habitat (ANAH) ou encore l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) sauront vous renseigner à ce sujet.