Les recettes

Revenus

Ai-je les moyens de financer la construction d'une maison ?

Idéalement, un organisme de crédit acceptera un dossier de prêt si les charges de remboursement ne dépassent pas 30 à 33 % des revenus du foyer. 

Dans les revenus, il faut compter :

1. Les salaires du foyer,

2. Les aides au logement comme :

• L'APL : aide personnalisée au logement,
• L'ALF : allocation de logement à caractère familial,
• L'ALS : allocation de logement à caractère social,

Ces aides sont soumises à conditions de ressources et ne sont pas cumulables,

3. Les éventuelles pensions ou rentes.

Il ne faut pas compter les allocations familiales : 

Etant destinées à financer des dépenses liées à la famille et non à la résidence, l'organisme de prêt augmenterait son seuil d'acceptation du dossier en considérant que les revenus du foyer pour financer la vie courante sont amputés des allocations familiales mobilisées pour rembourser le prêt;
leur durée de perception car elle est généralement inférieure à la durée de remboursement;
le niveau des allocations peut varier en fonction de décisions de partenaires sociaux et du gouvernement.

Apports

L'apport est le montant mobilisable avant tout emprunt pour la construction.

Il est constitué généralement :

1. Des économies (par exemple livret A ou compte d'épargne logement),

2. Des économies constituées dans le cadre professionnel et qui peuvent être débloquées par anticipation dans le cas de l'acquisition de la résidence principale :

• Plan d'épargne entreprise (PEI),
• Plan d'épargne pour la retraite collectifs (Perco),

3. Des prêts à charge de remboursement nulle (ou presque), souvent de montant faibles :

• Prêt à taux zéro,
• Prêt fonctionnaires,
• Prêt de plan épargne logement,
• Prêt Action logement (anciennement 1 % logement).

Un apport important est un élément d'appréciation bien considéré par l'organisme qui sera sollicité pour l'emprunt complémentaire :

1. Il démontre la capacité de l'emprunteur à rembourser puisqu'il savait épargner,

2. Il diminue le risque de l'organisme de crédit : plus l'épargne préalable est importante, plus l'emprunt est faible, plus le risque est faible,

3. En cas de problème financier, la garantie prise par l'organisme financier sera couverte sur la valeur entière du bien construit alors qu'il n'en aura financé qu'une partie,

4. L'apport important peut permettre de raccourcir la durée du prêt, et / ou, à durée constante, de diminuer les mensualités de remboursement : dans les 2 cas, il rend plus sûr le remboursement, donc la sûreté pour l'établissement prêteur.

Emprunts

C'est le montant complémentaire aux apports devant financer l'acquisition de la maison ET les frais correspondants (enregistrement, notaire, garantie, taxes).

Il sera fourni par un ou plusieurs organismes de crédit (banque, mutuelle, société d'assurance, organisme spécialisé type Crédit Foncier de France ou Cetelem). Certains courtiers ou intermédiaires (par exemple sur le web meilleurtaux)  peuvent se charger de l'intermédiation auprès de ces organismes afin d'obtenir le meilleur compromis entre :

1. Montant emprunté,

2. Durée des remboursements,

3. Montant mensuel des remboursements, assurance emprunteur incluse.

Votre profil d'emprunteur sera déterminant dans l'appréciation du dossier par l'organisme prêteur et notamment l'ancienneté dans l'emploi, le type de contrat d'emploi (CDI, CDD, intérim), la qualité de l'employeur, le comportement dépensier ou non (détecté par l'étude des relevés bancaires), le type de construction choisi (en rapport avec les ressources)…

Si vous avez un plan d'épargne logement, il est possible d'acheter le terrain avec le prêt correspondant. Mais il n'est pas très recommandé de dissocier le financement du terrain de celui de la construction. Si, en effet, la construction de la maison prend du retard, voire est impossible, le terrain peut "vous rester sur les bras" et vous devriez alors rembourser le prêt sans aucune jouissance du bien.

Il est donc plus logique de s'engager auprès du vendeur de terrain et de présenter auprès des organismes préteurs avec un projet global : si vous n'obtenez pas les prêts, le contrat de vente du terrain sera caduc, les sommes versées remboursées. Au minimum, si le projet global n'est pas possible, faire insérer dans le contrat d'achat du terrain une clause suspensive subordonnant l'opération à l'obtention de l'ensemble des prêts et autorisations nécessaires à l'opération globale.

Le vendeur du terrain sera peut-être refroidi par cette forme globale d'engagement. A vous de lui faire valoir que c'est plus sûr pour les 2 parties, lui y compris, car il ne risque pas de "défilé" d'acheteurs inconséquents qui l'obligeront plusieurs fois à remettre son terrain sur le marché.