Les dépenses pour votre construction

Sommaire

Budget

• •Les recettes
• •Les dépenses

Prêt

• •Les caractéristiques des prêts
• •Les caractéristiques variables
• •La mise en oeuvre

Achat

• •Acheter neuf ou dans l'ancien

Terrain

Le terrain sera, après la construction de la maison, le poste le plus important du budget. Mais il y en a bien d'autres. Raison pour laquelle il ne faut pas se fourvoyer dès cette première étape !

D'une façon générale, le prix du terrain baisse au fur et à mesure qu'on s'éloigne des centres urbains ; mais si vous travaillez en ville, vos dépenses quotidiennes de transport, celle de votre conjoint, voire de vos enfants s'ils vont un jour au collège ou au lycée, augmenteront au fur et à mesure de l'éloignement. 

Et cela pendant des années. Il y a donc un arbitrage à faire entre l'éloignement (donc le prix du terrain payé une fois pour toutes) et les transports (payés chaque jour de déplacement).

Un autre arbitrage est à faire en fonction de la facilité de liaison : il peut n'y avoir aucun problème aujourd'hui, mais dans 15 ans, les routes ne seront-elles pas saturées, la liaison ferroviaire sur laquelle vous comptez ne sera-t-elle pas arrêtée car non rentable, etc.. ?

Il faut également envisager (ou non) une construction en plusieurs étapes : aujourd'hui vous pouvez construire le strict nécessaire (ou le strict finançable) ou le maximum permis par l'urbanisme local. Mais vos besoins et les règles d'urbanisme peuvent évoluer dans la durée (densification de la zone d'habitation par exemple). Dans 10 ans, vous serez peut être très satisfait d'avoir vu un peu grand en matière de terrain et de pouvoir ajouter une pièce supplémentaire. Ou une terrasse. Ou une piscine… 

Souvenez-vous que le prix d'un terrain n'est pas directement proportionnel à sa surface : par exemple, il est rare qu'un terrain constructible de 1000 m² soit vendu 2 fois plus cher que le même terrain mitoyen de 500 m².

Un compromis est très souvent à trouver entre tous les critères de sélection.

1. Le prix,
2. L'emplacement,
3. La proximité des services, des écoles, des commerces, des transports en commun, ou la facilité à les rejoindre à pied ou en transport public,
4. La configuration, l'orientation et la superficie,
5. La nature du terrain,
6. La viabilité.

L'ensemble de ces questions sont traitées au paragraphe Critères de choix

Pour trouver votre terrain, vous pourrez :

1. vous adresser directement à un particulier, via les petites annonces par exemple ; cela permet d'avoir un contact direct, d'obtenir toutes les informations locales, éventuellement de pouvoir négocier plus facilement le prix.
2. vous adresser à une agence immobilière : soit en lui confiant un mandat de recherche, soit en examinant les terrains qu'elle a à vendre et pour lesquels elle a un mandat de vente de la part des propriétaires. Dans les 2 cas, assurez-vous préalablement du montant de la commission que vous aurez à payer.
3. vous adresser à un notaire, qui remplit dans certaines régions les mêmes fonctions qu'une agence immobilière
4. consulter les sites spécialisés sur internet (par exemple les-terrains ..)

Pour formaliser l'achat, vous devrez :

1. signer un contrat de vente (en prévoyant une clause suspensive d'obtention du permis de construire si l'achat n'est pas en lotissement),
2. acquitter des droits d'enregistrement (via le notaire).

Construction

Avant de statuer définitivement sur l'acquisition du terrain (avec les frais annexes : études, frais de notaires et d'enregistrement), vous devez valider que votre projet global est cohérent. C'est-à-dire évaluer rapidement le budget de construction de la maison en intégrant :

1. Les frais de conception de la maison : architectes, bureau d'études, (la procédure pour le permis de construire est gratuite),
2. La construction de la maison : le budget variera selon la taille, le nombre de pièces, les matériaux de constructions (moellons…), les éléments de confort, 
3. L'aménagement intérieur : ils ne sont généralement pas compris dans les devis des constructeurs, ils peuvent s'étaler dans le temps, mais certains sont à envisager de suite (aménagement de la cuisine…)
4. L'aménagement du jardin : ici aussi, les travaux correspondant peuvent être décalés. Mais les coûts peuvent être importants.
5. L'assurance dommages-ouvrages : c'est cher, environ 2 à 3 % du prix de la maison, mais elle vous garantit, sans obligation d'ester en justice, la prise en charge de dommages constatés après la réception de la maison. Attention, elle ne couvre pas les risques d'un arrêt de chantier dû à la faillite du constructeur. Plus de détail à assurance dommages ouvrages.
6. Les frais financiers de remboursement des emprunts.  
7. A un moment ou un autre vous serez obligé de financer les aménagements intérieurs ou extérieurs (jardin) : il serait difficile d'envisager vivre dans du "provisoire" pendant 15 ou 20 ans, durée de remboursement minimale des emprunts.

Cout des emprunts

Une fois évalué le budget global, intégrant la part financée par apport personnel, et celle financée par emprunt(s) vous serez en mesure de calculer vos mensualités de remboursement en fonction de la durée des prêts et du taux de crédit.

Cela afin de vérifier que vos mensualités correspondent à vos capacités réelles sans obérer trop profondément vos autres dépenses et votre qualité de vie.

Les formes d'emprunts, leurs durées, les taux fixes ou variables, le fait qu'ils soient ou non capés, le mix entre des prêts de moyenne durée (5 à 10 ans) et des prêts de longue durée (jusqu'à 30 ans) exigent de contacter plusieurs établissements, de se faire faire des devis, de comparer les solutions, de procéder à des choix etc…

Frais annexes

La liste est longue. Pour éviter toute mauvaise surprise, en voilà un aperçu à adapter au cas par cas :

Frais liés à l'acquisition du terrain

1. Rémunération du professionnel (agent immobilier)
2. Droits d'enregistrement et de publicité foncière (via le notaire)
3. Rémunération du notaire
4. Débours divers : frais d'hypothèque, des pièces d'état civil, de l'état hypothécaire, du certificat d'urbanisme, d'un extrait de cadastre…

Frais liés aux emprunts

1. Frais d'ouverture et d'instruction de dossier
2. Frais d'assurance obligatoire : décès, invalidité absolue et définitive, incapacité temporaire ou totale
3. Frais d'assurance facultative : perte d'emploi
4. Frais de garantie : hypothèque, privilège, caution
5. Intérêts intercalaires quand l'emprunt est débloqué progressivement au fur et à mesure de l'avancement des travaux (attention aux retards…)

Frais liés à l'aménagement du terrain

1. Etude de sol
2. Bornage
3. Viabilisation des accès
4. Raccordements aux divers réseaux : eau, électricité, gaz, téléphone, câble, assainissement, 
5. Déblais et remblais du terrain
6. Défrichement
7. Clôtures et portail d'entrée
8. Plantations d'arbres et arbustes

Frais liés à la construction de la maison

La TVA (sur le terrain si vous l'achetez à un lotisseur) ou sur la construction ne vous surprendra pas : elle fait partie du prix annoncé généralement. Mais sont à régler en sus :

1. Rémunération de l'architecte ou du maître d'œuvre,
2. La taxe d'aménagement qui s'est substituée depuis 2012 à la taxe locale d'équipement, 
3. La taxe départementale de financement du CAUE (Conseil d'architecture, d'Urbanisme et d'Environnement), 
4. La taxe départementale des espaces naturels fragiles,
5. Une participation pour voirie et réseaux,
6. Une participation pour raccordement à l'égout,
7. Un versement pour sous-densité (dans les communes l'ayant institué),
8. Une participation pour non réalisation d'aires de stationnement (idem),
9. Les options non comprises dans le prix de base (matériaux, aménagements…),
10. La révision du prix si l'indexation est prévue au contrat de construction,
11. L'assurance dommages-ouvrage

Frais liés à la possession de la maison : que des taxes !

1. Taxe foncière
2. Taxe d'habitation (incluant la contribution à l'audiovisuel public)
3. Taxe ou redevance d'enlèvements des ordures ménagères
4. Taxe de balayage (dans les communes l'ayant institué)
5. Taxe de vidange perçue par les ASCO (Association Syndicale Constituée d'Office) des vidanges même si vous n'êtes pas raccordé à l'égout public,
6. Taxe spéciale d'équipements des établissements publics fonciers (principalement dans les villes nouvelles)