Les caractéristiques des prêts

Prêt conventionné

C'est un prêt, accordé par une banque ou un établissement financier qui a passé une convention avec l'état (convention plafonnant les taux maximum).
Il est accordé sans conditions de ressources sur une durée allant jusqu'à 30 ans.

Le taux d'intérêt est plafonné par la convention. Il varie en fonction de la durée d'emprunt, de l'établissement qui le propose, de l'état du marché financier international, de la solidité du dossier présenté (profil de l'emprunteur), et de la qualité des garanties données en contrepartie du risque pris par l'établissement financier.

Ce taux peut être fixe ou variable, capé ou non.

Le prêt conventionné peut donner droit à l'APL (aide personnalisée au logement).

Le prêt conventionné est actuellement peu utilisé :

• les taux autorisés sont largement supérieurs au taux du marché financier, et les clients préfèrent le prêt immobilier classique,
• l'établissement prêteur ne s'oblige pas à prêter, même à ce taux élevé, si le profil de l'emprunteur présente un risque élevé (le cas peut se produire vu qu'il n'y a pas de conditions de ressources).

Prêt immobilier classique

Il fonctionne selon les mêmes modalités que le prêt conventionné.

Sauf que 

• Il est sous conditions de ressources,
• Les taux pratiqués sont plus faibles,
• L'établissement prêteur peut exiger :
• L'ouverture d'un compte dans son établissement,
• La domiciliation de vos revenus d'activités : vous n'êtes pas obligé d'accepter, sauf si vous en obtenez une contrepartie.

Prêt d'accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale est destiné aux ménages de revenus modestes.

Il est aussi accordé par une banque ou un établissement financier qui a passé une convention avec l'état (convention plafonnant les taux maximum).

Il peut financer l'acquisition du terrain et la construction de la maison (résidence principale). Il peut également financer l'intégralité du projet, mais son taux d'intérêt est dans la plupart des banques le même que le prêt conventionné classique.

Il est fourni sous conditions de ressources. Elles ne doivent pas dépasser un plafond fonction de la zone d'implantation de la maison et du nombre d'occupants.

Il peut être mis en place à taux révisable. Avec des conditions, par exemple :

• un plafonnement de la révision de taux appelé taux capé, 
• des mensualités de remboursement révisables (en cas de perte d'emploi par exemple),
• sous condition de plafonnement de l'échéance de remboursement compensée alors par un allongement de la durée de remboursement.

Il permet, aussi, 

• de plafonner les frais de dossier (500 €), 
• d'alléger les frais de garantie (exonération de la taxe de publicité foncière)  et, 
• quand il est couplé avec un PTZ+, la taxe locale d'équipement.
• comme le prêt conventionné, il donne droit à l'APL –aide personnalisée au logement-.

Le prêt à taux zéro - PTZ+

Le prêt à taux zéro renforcé est un prêt destiné à l'acquisition de la première résidence principale (l'emprunteur est dit alors "primo-accédant"). Il est mis à disposition par un établissement prêteur qui a passé une convention avec l'état et qui apprécie librement le dossier de l'emprunteur.

Il est fourni sous conditions :

1. De ressources : revenu maximum du ménage plafonné selon la zone d'implantation du logement et le nombre d'occupants, 
2. Pour un logement neuf uniquement,
3. Pour un logement respectant un certain niveau de performances énergétiques, (principalement la réglementation thermique RT 2012,

Il vient en complément des autres prêts immobiliers et de l'apport personnel. 

Le montant du PTZ+ est un pourcentage (18 à 33 %) du coût du projet de construction valorisé selon la zone d'implantation et le nombre d'occupants du logement (de 79.000 € à 359.000 €).

La durée de remboursement dépend des revenus de l'emprunteur : plus ses revenus sont élevés, plus elle est courte (12 à 25 ans selon les cas).

Le Plan Epargne Logement - PEL

Le Plan Epargne Logement existe depuis 50 ans. Il est actuellement en perte de vitesse.

Pour en bénéficier, il faut d'abord constituer une épargne préalable au projet de construction (minimum 4 ans, maximum 10 ans au-delà desquels l'épargne est gelée pendant 5 ans maximum). Cette épargne doit être abondée régulièrement (minimum 500 € par an) jusqu'à un plafond possible de 61.200 €.

Cette épargne est rémunérée au taux de 2.5 % par an (avec une exonération fiscale hors prélèvements sociaux).
Le retrait des fonds épargnés donne droit s'il y a prêt (plafonné à 92.000 €) à une prime versée par l'état de 2/5 des intérêts acquis pendant la durée du plan, plafonnée à 1.525 €.

Les taux de remboursement sont garantis à 4.2 % par an. Ce n'est guère intéressant actuellement vu les taux pratiqués dans le marché concurrentiel et cela justifie le déclin actuel de ce type de prêt.

Prêt Action logement (1% logement) et équivalents

Ce sont des prêts qui viennent compléter l'apport ou le prêt principal. Ils peuvent se cumuler entre eux. La baisse des taux de crédit pratiqués sur le marché peut les rendre moins intéressant que par le passé.

Prêt action logement

C'est un prêt accordé aux salariés du privé. L'employeur est le contact de l'emprunteur (mais le prêt n'est pas lié au contrat de travail, donc n' pas à être remboursé si le salarié quitte l'employeur).

Le logement doit respecter des conditions de performances énergétiques.

Le montant du prêt va de 7.000 € à 25.000 € selon la zone de construction. Il ne peut pas dépasser 30 % du coût de l'opération (ce qui est une condition sans effet en construction neuve, car des constructions à moins de 75.000 € sont plutôt rares …).

Prêt aux fonctionnaires

C'est un prêt accordé aux agents, titulaires ou contractuels, des fonctions publiques de l'état et territoriale en complément d'un prêt conventionné et sous conditions de ressources.

Prêt des collectivités territoriales

Les collectivités territoriales peuvent accorder des prêts, les modalités (montant, taux d'intérêt, durée de remboursement…) sont souvent fixées par les communes mais ce sont les conseils généraux qui décident de leur attribution.

Prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles

Les modalités de ce type de prêts sont variables d'un organisme à l'autre. L'empr;unteur doit se renseigner auprès de sa caisse de retraite complémentaire ou auprès de sa mutuelle. 

Prêt relais et différé d'amortissement

Le prêt relais vous permet de signer un compromis d'achat de votre nouvelle maison avant d'avoir vendu le logement actuel. 
C'est donc pratique. Mais c'est cher : 

1. les taux peuvent aller jusqu'au double d'un prêt conventionné,
2. l'établissement prêteur, prudent, prévoit une marge de sécurité sur le prix de vente du bien à vendre et ne prête que :
   • 50 % de la valeur (par exemple, quand il n'y a qu'un mandat de vente signé auprès d'un agent immobilier) 
   • à 70 % (par exemple, quand un compromis de vente est déjà signé).
3. les intérêts commencent à courir dès le 1er déblocage du prêt, sauf à ne payer au départ que la prime d'assurance et à l'échéance du prêt rembourser le capital emprunté (sans pénalités évidemment) et les intérêts qui ont couru pendant le prêt.

A l'échéance, si votre bien immobilier ne s'est pas vendu, l'établissement prêteur peut exiger le remboursement (capital et intérêts). Mais, commercialement, l'échéance peut être repoussée de quelques mois si l'opération est en cours, ou le prêt transformé en prêt à long terme avec mise en location du logement invendu.