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Les caractéristiques variables
Sommaire
Revenus
L'élément primordial pour l'établissement prêteur est le niveau des revenus et leur pérennité dans le temps. Il fera, par exemple, la distinction entre
- revenus fixes (salaires nets, bénéfices pour les non-salariés, pensions et rentes, allocations si elles sont de même durée que le prêt),
- et revenus variables (commissions, dividendes).
L'établissement prêteur appréciera dans le temps les revenus variables en fonction de leur niveau par rapport au revenu fixe et leur pérennité :
- un VRP depuis 10 ans, gagnant 30 % de commissions à peu près constantes, pourra voir son revenu variable considéré comme fixe,
- tandis que le jeune commercial avec un an d'ancienneté ne verrait que son seul revenu fixe acceptable pour le calcul par l'établissement prêteur de son niveau d'endettement.
Les remboursements de frais professionnels ne seront pas intégrés dans les revenus : ils n'augmentent pas la capacité de remboursement de l'emprunteur.
Pour ses évaluations, l'établissement prêteur se base sur les relevés bancaires, les bulletins de salaire, l'avis d'imposition. Un changement annoncé (et prouvé), par exemple une future augmentation de salaire pourra être prise en compte (avec une copie du courrier de l'employeur).
Apports
Le montant de l'apport personnel est un élément important pour déterminer la qualité du profil de l'emprunteur (cf budget : apports).
Pour autant, il faut veiller à "ne pas faire tapis", c'est-à-dire investir toutes ses disponibilités jusqu'au dernier centime dans l'apport personnel. Il faut, en effet, conserver une petite épargne de précaution pour faire face à la multitude de dépenses imprévues mais fréquentes lors d'une construction de maison individuelle.
Durée
- L'emprunteur devra toujours choisir une durée de remboursement la plus courte possible.
- Les taux d'intérêts pratiqués par l'établissement prêteur sont souvent plus faibles pour les prêts à durée courte que ceux pour les prêts de longue durée.
- La mensualité de remboursement du prêt sera doublement plus faible :
- Du fait d'un taux d'intérêt plus faible (car le risque que prend l'établissement prêteur l'est pendant moins longtemps),
- Du fait de l'endettement moins long : les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, plus vite il diminue, moins les intérêts seront forts.
- Les premières mensualités de remboursement sont essentiellement consacrées à payer des intérêts ; le capital restant dû est important, tellement qu'en cas de remboursement anticipé (par exemple revente pour cause de mutation professionnelle ou pour acheter plus grand, ou en cas de divorce), et si en plus il y eu une baisse du marché immobilier, l'emprunteur risque d'encaisser un prix de vente de sa maison inférieur au capital restant dû à l'établissement prêteur. Dans ce cas, il serait quand même obligé de rembourser le capital restant dû même s'il est supérieur au prix de vente encaissé.
La contrepartie d'une durée courte est que les mensualités de remboursement seront plus fortes. Au-delà d'un certain seuil de durée et de taux, l'emprunteur peut financer des intérêts sur les intérêts : les intérêts sont alors supérieurs au capital prêté.
Il y a donc un arbitrage à faire entre durée du prêt et niveau des mensualités, notamment pour passer au-dessous du seuil favorable d'acceptation par l'établissement prêteur du dossier de l'emprunteur (mensualités de remboursement inférieures à 33 % des revenus nets).
Le Taux Effectif Global - TEG
Le Taux Effectif Global est le "juge de paix" de toute offre de crédit. Il intègre toutes les dépenses liées au prêt : frais de dossiers, commissions, coût des garanties, frais d'assurances, frais d'acte, les impôts et taxes supportés par l'emprunteur.
Son mode de calcul est normalisé : il permet ainsi la comparaison entre les offres de crédit, ce que ne fait que partiellement la comparaison du seul taux financier d'emprunt.
Taux fixe
On parle de taux mais en fait il varie selon les conditions du marché de l'argent. En fait, une fois le contrat signé, il devient fixe pour la durée de l'emprunt.
Un emprunteur avec un bon profil atteindra un taux bas, proche de celui du taux révisable, sans en avoir les inconvénients potentiels.
Les prêts à taux fixe peuvent être de 2 types :
- Le prêt à taux fixe à mensualités constantes
- Le prêt à taux fixe à mensualités progressives
L'avantage du prêt à taux fixe à mensualités constantes est double :
- Aucune surprise pendant toute la durée du prêt : les mensualités sont identiques et constantes. (Mais pas de surprise = pas de possibilité de bénéficier d'une baisse des taux du marché financier ; donc le taux fixe est à privilégier quand le marché des taux est bas).
- Les revenus de l'emprunteur augmentant (normalement) régulièrement du fait de l'inflation ou des promotions professionnelles, le poids des remboursements peut diminuer progressivement ; sur les premières années de remboursement, ce n'est guère sensible, cela le devient sur les dernières années.
Dans ce dernier cas, le prêt à taux fixe à mensualités progressives pourrait dans ce cas être privilégié par l'emprunteur s'il espère une évolution positive de ses revenus pendant la durée du prêt. Le taux est fixe pour la durée du prêt, mais les mensualités sont calculées de telle sorte qu'elles sont en progression : mensualités faibles au début des remboursements, fortes en fin de remboursement. L'inconvénient est que ce type de choix est un pari : tout va bien si les revenus évoluent comme prévu, sinon le poids des remboursements en fin de prêt sont intenables et peuvent faire friser la catastrophe..
Taux variable
Lors d'un emprunt à taux variable, l'emprunteur accepte par avance que l'organisme prêteur recalcule à échéances régulières le montant des remboursements en fonction du marché des taux financiers.
Le mode de calcul qui sera retenu varie selon les propositions, mais est fixé dans le contrat. Généralement, il est basé sur des indices interbancaires (LIBOR, EURIBOR…) plus ou moins sensibles aux variations du marché financier.
L'avantage d'un emprunt à taux variable est de voir baisser ses mensualités de remboursement (ou raccourcir la durée de remboursement) si les taux diminuent. Il est donc plutôt conseillé si l'emprunt se fait à une période de taux élevé : la probabilité de baisse des taux est réelle et l'emprunteur pourra en profiter. A contrario, si l'emprunt se fait alors que le marché des taux est bas, ils ne pourront que remonter : il vaut mieux alors emprunter à taux fixe.
L'inconvénient majeur de l'emprunt à taux variable est que … les mensualités varient. A la baisse, tout va bien, à la hausse, c'est problématique. Pour contrer cet inconvénient, les établissements préteurs ont mis au point plusieurs réponses.
Le taux variable capé
Le prêt est dit à taux capé quand la variation de taux est encadrée : elle ne peut pas aller au-delà de la limite fixée par la négociation dans le contrat. On parle alors de taux capé +1 ou +2 : le taux ne pourra varier que de +- 1 % ou +- 2 %.
Le taux variable (capé ou non) à mensualités fixes
En cas de variation de taux, dans ce type de prêt, c'est alors le nombre de mensualités fixes qui varie : il est diminué si le taux diminue, augmenté s'il augmente.
A noter que l'emprunteur peut sortir à tout moment du système à taux variable pour un taux fixe. C'est un garde-fou à éviter, car il ne le fera pas à un moment opportun pour lui, et il risque de payer alors "le taux fort".
Intérêts intercalaires, remboursement différé
Intérêts intercalaires
Vous allez payer les différents prestataires de la construction de la maison au fur et à mesure qu'ils interviennent, voire en plusieurs échéances. Les combinaisons sont multiples:
- le maçon une partie aux fondations, une partie à la mise hors d'eau etc…,
- le plombier une partie par avance, le solde à la fin des travaux.
Ce qui est sûr, c'est que vous n'avez pas besoin instantanément de la totalité de l'emprunt souscrit.
Vous allez donc demander à votre établissement prêteur de faire des versements en plusieurs étapes. Le remboursement du capital ne commencera qu'une fois l'intégralité des fonds versés. En attendant, des intérêts intercalaires proportionnels aux décaissements vont courir, et pendant toute la durée allant jusqu'à la libération totale du prêt. Ils sont calculés au taux nominal du prêt. Ces intérêts intercalaires s'ajoutent au coût du crédit, mais reviennent moins cher que la solution qui consiste à faire libérer l'intégralité du prêt dès le 1er besoin de financement.
Le remboursement différé peut être :
- Partiel : pendant le différé l'emprunteur ne paie que les intérêts correspondant à la période, (et la prime d'assurance), ensuite l'emprunteur rembourse normalement capital et intérêts,
- Total : le différé porte sur les intérêts et le capital : c'est la solution parfaite pour alléger les mensualités en début de crédit, mais les intérêts courent pendant la période de différé. C'est donc une solution qui a un coût, entre les intérêts du différé, le remboursement du capital et les intérêts lors du remboursement du capital.
Assurance décès, invalidité
Elle est obligatoire.
En cas de décès de l'emprunteur ou d'invalidité permanente et définitive, l'assurance prend en charge les mensualités restant à rembourser, y compris au nom des héritiers qui n'auront donc pas à payer.
Le coût de cette assurance est variable suivant les établissements prêteurs qui, souvent, ne font pas toujours le maximum pour faciliter les comparaisons ( le coût peut être exprimé en somme fixe mensuelle, en % du capital initial, en % du capital restant dû).
En tout état de cause, il y a 2 juges de paix :
- Le TEG,
- Les garanties : d'un contrat à l'autre elles ne sont pas parfaitement identiques.
L'établissement prêteur n'a pas le droit de vous obliger à souscrire votre assurance décès invalidité par son intermédiaire. Vous pouvez parfaitement choisir votre propre compagnie : il y en a souvent des moins chères via des courtiers ou des assureurs. Mais faites attention dans ce cas à l'étendue des garanties.
L'assureur pourra éventuellement vous faire remplir un questionnaire de santé, voire, s'il juge qu'il y a un risque, vous faire passer un examen complémentaire. Et, accepter ou non la prise en charge du risque, en le complétant (ou pas), par une surprime. En tout cas, vous pourriez regretter de ne pas avoir joué franc jeu en remplissant ce questionnaire : au moment d'indemniser le sinistre, l'assurance, toujours méfiante quand il s'agit de rembourser, pourrait prouver la fausse déclaration de risques, ne paierait pas, de sorte que vous auriez payé les mensualités d'assurance pour rien !
Certains métiers, certaines pratiques, ne sont pas pris en charge. De même, à partir d'un certain âge, des surprimes sont ajoutées. A voir avec chaque compagnie.
Une ou deux têtes ?
Une tête : 1 assuré, échéances prises en charge à 100 %, une prime.
Deux têtes à 50 % : il y a 2 assurés, donc qu'une prime, mais les échéances restant à payer au décès de l'un ne sont prises en charge qu'à 50 %.
Deux têtes à 100 % : il y a 2 assurés, donc 2 primes, le décès de l'un entraîne la mise en œuvre de la garantie et le remboursement.
Assurance perte d'emploi
C'est une garantie facultative.
Mais a-t-on réellement le choix dans la période actuelle, est-on sûrs pendant 20 ou 30 ans que va durer le prêt de pouvoir s'en passer ? Au point que les établissements prêteurs l'exigent bien souvent.
D'une façon générale, elle est coûteuse, tout le monde ne peut pas y avoir accès, les garanties sont faibles, extrêmement variables d'un établissement à l'autre et mises en œuvre avec durée limitée, délai, franchise, abattements ...
En particulier peuvent être requis :
- Un CDI -contrat de travail à durée indéterminée- : exit les CDD, travailleurs indépendants, professions libérales, artisans, exploitants agricoles…….
- Une ancienneté minimale : exit les salariés en période d'essai, les emplois récents,
- Une perte d'emploi "involontaire" : les pertes d'emploi par fautes graves, voire maladie, sont souvent exclues,
- Un rattachement à un régime d'assurance chômage : exit les chômeurs, les salariés en cours de licenciement (on pourrait s'étonner que des personnes dans cette situation se lancent dans un projet de construction ; sauf qu'elles se sont peut-être déjà lancées dans leur projet de construction, qu'elles ont peut-être déjà acheté le terrain, fait les frais correspondants, et qu'elles peuvent maintenant se retrouver complètement bloquées).
- Un plafond d'âge au moment de la souscription : ne pas souscrire une assurance perte d'emploi est alors un risque plutôt facile à prendre pour l'emprunteur, car il a normalement une visibilité forte sur les premières années de l'emprunt.
Lors du départ en retraite, la garantie cesse (évidement).
Vous devrez veiller aussi au fait que la garantie est souscrite pour une durée limitée, éventuellement renouvelable par tacite reconduction (sinon, veiller à la renouveler si vous le désirez, sauf à la laisser échoir pour en renégocier une nouvelle peut être plus avantageuse).
Délai de carence
A la signature, il y a un délai de carence, souvent de 6 à 12 mois : pendant ce délai, aucune garantie ne joue. Il est donc impossible de s'assurer à la dernière minute ou quand le besoin apparaît sérieusement.
Date d'effet
Là encore, il y a de multiples pratiques de la part des assureurs qui visent, pour la plupart, à différer la date de prise en charge d'un sinistre :
- Celle qui consiste à retarder la date officielle de la perte d'emploi : à la réception de la lettre de licenciement, à la fin du préavis de licenciement, à la date de versement des premières indemnités de chômage (Pôle emploi applique de son côté un autre délai de carence) ;
- Celle qui consiste à appliquer, à partir de la date retenue pour la perte d'emploi, une durée de franchise (quelques mois) pendant laquelle les remboursements ne sont pas pris en compte. Si, entre temps, vous avez retrouvé un emploi, ce qu'on vous souhaite, il n'y aura pas de remboursement !
Durée du remboursement
Les remboursements interviennent le plus souvent pour une durée limitée : 18 mois à 2 ans pour favoriser la reprise d'emploi. L'assuré peut généralement faire jouer sa garantie plusieurs fois pendant la durée du contrat d'assurance, mais le total de mensualités remboursées est souvent plafonné dans les contrats, et les conditions encore plus restrictives en cas de chômage répété.
Montant indemnisé
Les mensualités de remboursement sont rarement couvertes en totalité. Les pratiques courantes peuvent être :
- Une prise en charge fixe à hauteur de x % des mensualités ( x = 30 à 80 % le plus souvent)
- Une prise en charge progressive : 40 % les 6 premiers mois (de prise en charge, pas les 6 premeirs mois de chômage), 50 % les 6 suivants, etc…
- Une prise en charge décidée lors de la souscription : elle fera évidemment varier la prime d'assurance en fonction de la hauteur de la prise de risques pour l'assureur.
- Une prise en charge plafonnée, quel que soit le montant de vos mensualités.
Coût de l'assurance perte d'emploi
On l'a compris : les assurances perte d'emploi sont peu protectrices. Pire, les primes sont chères et alourdissent le montant des mensualités. Compter 500 € à 1.000 € par an selon les compagnies, les détails de l'assurance, les cas particuliers.
Il y a des (petites) alternatives :
- Ne pas souscrire à une assurance perte d'emploi,
- Choisir un prêt à mensualité variable : il permet de repousser la date finale de fin de remboursement et donc, à voir de plus près avec son établissement préteur, de neutraliser en tout ou partie les mensualités pendant une période de chômage ;
- Négocier avec l'établissement prêteur : à condition d'avoir un solide profil, une garantie (hypothèque) largement couvrante, etc…
Garantie : l'hypothèque
L'hypothèque est une garantie traditionnelle qui permet à l'établissement prêteur de se garantir : en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, il peut faire saisir la maison et la vendre judiciairement aux enchères pour se rembourser.
C'est une extrémité à laquelle il vaut mieux ne pas arriver, car la vente se fait alors dans des conditions très défavorables, loin de l'état du marché ; tellement qu'il peut arriver que la vente ne suffise pas à rembourser le solde dû et ne libère pas totalement l'emprunteur qui resterait redevable envers l'établissement prêteur (cas qui arrive d'autant plus fréquemment que l'apport personnel de l'emprunteur a été faible ou que le marché a baissé).
Mais l'hypothèque n'est pas une solution magique : le fait que l'établissement prêteur puisse se garantir ne dispense pas l'emprunteur d'avoir un "bon profil" !
Elle garantit plutôt bien le premier prêteur (il a alors une hypothèque de 1er rang). Mais un établissement prêteur qui viendrait en complément du prêt principal pourrait aussi prendre une hypothèque (de second rang) en garantie. En cas de difficultés, il n'aurait droit à retrouver tout ou partie du capital restant dû qu'après que le prêteur garanti en premier rang ne se soit remboursé.
L'hypothèque est une garantie plutôt sûre pour l'établissement prêteur mais plutôt coûteuse pour l'emprunteur. Un notaire doit intervenir pour la rédiger (honoraires), il faut prendre en charge une partie du salaire du conservateur des hypothèques (à hauteur de 0.05 % du prêt), des frais d'enregistrement et de timbres, une taxe de publicité foncière) soit un montant total de l'ordre de 2 % du prêt. Du fait des frais fixes, le montant des frais est ainsi proportionnellement plus élevé pour les prêts de faible montant plutôt que pour les gros.
L'hypothèque est inscrite pour la durée du prêt (+ 1 an). En cas de revente du bien avant la fin de celui-ci, l'emprunteur, via son notaire, devra obtenir une "main levée" de l'hypothèque : le notaire demandera à l'établissement prêteur l'autorisation de vendre le bien en le garantissant de le payer en premier. C'est un coût supplémentaire.
La négociation avec l'établissement prêteur peut consister :
- à limiter la prise d'hypothèque à la hauteur du montant du prêt (et non, comme cela est pratiqué très souvent à la hauteur de la valeur du bien),
- L'hypothèque étant plus chère que les autres garanties, à obtenir en contrepartie un taux plus bas.
La garantie hypothécaire rechargeable est la possibilité offerte à l'emprunteur, alors qu'il a remboursé une bonne partie du capital de son emprunt, de souscrire un nouveau prêt (à la consommation par exemple) qui sera garanti par la même hypothèque. C'est un avantage qui peut venir compenser la différence de coût par rapport à la caution : l'hypothèque rechargeable peut garantir plusieurs prêts pour un coût unique, la caution un seul.
Garantie : la caution
La caution est une garantie par laquelle un établissement cautionneur garantit à l'établissement prêteur le remboursement de sa dette si l'emprunteur est défaillant.
Les établissements cautionneurs adhèrent à un fonds de garantie afin de mutualiser les risques. En cas de défaillance, elle rembourse l'établissement prêteur et se retourne contre l'emprunteur pour se faire rembourser via des solutions amiables dans un 1er temps (délais…), sinon en faisant saisir le bien pour ventes aux enchères.
L'établissement cautionneur est préalablement agréé par l'établissement prêteur. Il fonctionne toutefois indépendamment de l'établissement prêteur : même si ce dernier a accepté le dossier de demande de prêt, il a ses propres critères et pourrait de son côté refuser de donner sa garantie. Toutefois, le cas est rare, car l'établissement cautionneur est souvent une filiale de l'établissement prêteur et ils fonctionnent en coordination.
Le coût de la caution est moins élevé que celui de l'hypothèque : il n'y a pas de frais de notaire à prendre en charge, ni de droits d'enregistrement, pas de salaire du conservateur des hypothèques, pas de frais de levée d'hypothèque en cas de remboursement anticipé. L'emprunteur verse à la société de caution :
- Une commission, forfaitaire ou proportionnelle au prêt garanti,
- Une contribution destinée au fonds mutuel de garantie.
En outre l'avantage du coût par rapport à l'hypothèque est que la contribution au fonds mutuel de garantie peut être partiellement remboursée en fin de prêt ou en cas de vente de la maison et remboursement anticipé. C'est la formule d'un établissement cautionneur : Crédit logement.
A noter que certains types de prêts (par exemple prêt PAS au-delà de 15.000 €) doivent être obligatoirement garantis par hypothèque.
La caution fonctionnaire
Certains fonctionnaires peuvent obtenir par leur mutuelle des prêts sans garantie (ex la CASDEN pour les fonctionnaires de l'Education nationale). Après examen du dossier évidemment.
Frais annexes : pénalité de remboursement anticipé
Vous avez gagné au loto, votre situation a très positivement évolué ? Vous souhaitez rembourser par anticipation votre emprunt, ou, situation moins facile, vous souhaiter vous agrandir, être obligé de déménager. Vous devez donc vendre votre maison, et rembourser votre emprunt.
L'établissement prêteur ne peut pas s'opposer à un remboursement anticipé. Ce dernier peut être total, ou partiel (dans ce cas avec des montants minimum, par exemple pas de remboursement anticipé de moins de 10 % du capital restant dû).
La pénalité peut aller jusqu'à 6 mois d'intérêts sans excéder 3 % du capital restant dû. C'est donc significatif.
Dans les 2 types de situations évoquées ci-dessus, vous regretterez de ne pas avoir négocié avec l'établissement prêteur l'annulation de la pénalité de remboursement anticipé. Il ne suffit pas de le demander, mais c'est une concession commerciale plutôt facile à négocier, surtout si vous êtes un "bon profil".
Bien sûr, si vous remboursez votre prêt parce que avez l'intention d'emprunter pour un prochain achat immobilier, vous pourrez faire pression sur l'établissement prêteur en le menaçant d'aller à la concurrence s'il s'obstine à vous débiter cette pénalité. Il devrait donc relativement facilement vous donnez raison. Mais, ce serait de sa part déjà une première concession commerciale pour votre nouveau prêt, et comme le rôle du commercial est de faire le moins de concessions possibles, vous aurez ainsi perdu votre 1er atout.