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Les types de terrains

Terrain en Lotissement

Un terrain à vendre est "dit" terrain en lotissement quand il provient d'un terrain unique divisé en plusieurs lots.

Le lotisseur aura borné, viabilisé le terrain et organisé les accès.

Il se sera assuré également de la possibilité de le construire : l'obtention du permis de construire, à condition de respecter les règles du lotissement, est acquise pour l'acheteur.

Un des pricipaux avantage du terrain en lotissement est que vous connaîtrez la surface de votre terrain au m² près, donc il n'y a aucune incertitude sur la taille de la maison qui peut être construite (coefficient d'occupation du sol).

 

En contrepartie, le lotisseur vous imposera :

  1. Un prix plus élevé que le même terrain en secteur diffus
  2. des règles d'implantation de la maison sur le terrain, 
  3. des styles de construction : matériau, hauteur, couleur de la façade et des murs, types de toiture, voire le constructeur,
  4. des parties communes en copropriété (voirie, antenne télé, cheminements piétonniers), les charges annuelles correspondantes, l'association syndicale qui va de pair à laquelle vous êtes obligé d'adhérer (cotisation à payer) en tant qu'acquéreur d'un terrain du lotissement,
  5. des types de clôtures ou de haies,
  6. des normes environnementales : récupération des eaux de pluies, utilisation d'énergies renouvelables..
  7. un règlement intérieur du lotissement qui peut être plus contraignant que les règles locales d'urbanisme.
    Certains lotissements peuvent être "libres de constructeurs" : le lotisseur se contente de créer les lots dans le terrain, d'établir les accès, la viabilisation, le règlement de propriété, mais laisse la possibilité de choisir son constructeur.

Terrain en Diffus

Un terrain à vendre est "dit" Terrain Diffus ou Terrain isolé si il est hors lotissement. 

L'avantage principal du terrain en diffus est de pouvoir choisir tout type de maisons et n'importe quel constructeur : les seules limites sont celles des règlements (urbanisme…) ou vos possibilités financières.

L'inconvénient : à vous de tout vérifier (et éventuellement financer les études complémentaires nécessaires).

Vous devrez en effet vérifier préalablement à l'achat :

  1. Si le terrain est constructible,
  2. S'il a des servitudes (droit de passage…)
  3. Le coefficient d'occupation des sols autorisé : il déterminera la taille de votre maison
  4. La qualité du sous-sol.

Ces informations sont disponibles à la mairie.

Vous devrez aussi vérifier si le terrain diffus est viabilisé (accès aux réseaux d'eau, d'assainissement, d'électricité et de téléphone).

Sinon vous devez prévoir les coûts correspondants dans votre budget ; ils peuvent être importants, voire dissuasifs, en fonction de l'éloignement des raccordements.

Attention : un terrain viabilisé n'est pas forcément constructible (cf règles d'urbanisme).

Les informations correspondantes aux différents raccordements sont à obtenir auprès des sociétés concessionnaires concernées.

Le terrain diffus doit également être borné

  1. Pour éviter tout litige de voisinage,
  2. Pour connaître exactement sa superficie, et par application du coefficient d'occupation des sols, la surface maximale constructible de la maison

Si le terrain n'est pas borné, n'hésitez pas à faire faire le bornage par un géomètre expert.

Des réserves au bornage sont recevables dans le mois qui suit la signature de l'acte de vente.

Terrain A bâtir

Un terrain a batir est un terrain constructible, aménagé, borné, aux accès réalisés. Il peut faire partie d'un lotissement, mais il peut aussi être vendu en étant isolé. En tout cas, un terrain à batir est prêt à construire.

Seuls les branchements au niveau des raccordements seront à réaliser par vos soins ; ils seront, bien sûr, à votre charge.

Terrain Viabilisé / Terrain raccordé

Les raccordements peuvent se faire en limite de votre future parcelle.

Dans ce cas, ils ne dépendent que de vous, de votre décision quant à l'implantation de la maison (distance de raccordement).

Mais les raccordements peuvent aussi :

  1. Empiéter sur la parcelle du voisin ou la traverser en partie : il vous faudra évidemment son autorisation, et vous mettre d'accord sur la répartition des charges lors de la création du raccordement, puis sur la répartition de l'entretien, l'ensemble étant à confirmer dans l'acte notarié d'achat ; 
  2. Déborder sur le domaine public ; le cas sera prévu dans les règles d'urbanisme mais cela va compliquer votre raccordement : sur votre parcelle, vous pouvez choisir l'entreprise, sur le domaine public, seul le concessionnaire est autorisé à intervenir ; dans les 2 cas, c'est vous qui payez !

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