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Les étapes pour acheter un terrain

Offre d'achat orale

Elle est appelée aussi promesse d'achat ou offre de prix.

Elle n'est pas obligatoire. Elle ne vous engage pas. Ni le vendeur. (Sauf mauvaise foi, rupture brutale ou abusive de la négociation.)
Son intérêt est d'accélérer le processus de vente (le vendeur a un acheteur potentiel qui s'est manifesté) et de laisser passer d'autres acquéreurs potentiels moins décidés.

Offre d'achat écrite

Elle vous engage en tant qu'acheteur.

Si le vendeur l'accepte par écrit, on peut dire que "l'affaire est faite". Tellement que le vendeur pourrait même obtenir des dommages et intérêts si vous vous désistiez finalement : il n'y a pas de rétractation possible puisque ce sont les 2 parties qui se sont engagées. L'acquéreur  a donc tout intérêt à être sûr de lui, à avoir vérifié (et accepté) toutes les contraintes.

Sinon, s'il n'est pas sûr, il vaut mieux ne pas s'engager (en considération de l'adage "il vaut mieux laisser passer une bonne affaire qu'en faire une mauvaise").

Promesse unilatérale de vente

C'est ici le vendeur qui s'engage : il ne peut plus renoncer à la vente ni la proposer à un autre acheteur. 

Vous disposez alors d'un délai d'option.

Si vous acceptez la promesse, vous marquez votre accord en versant un acompte (souvent 10 %). Si, au terme du délai d'option, vous renoncez, le vendeur peut conserver l'acompte versé.

Promesse (compromis) de vente

Appelée aussi compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente.

Ici ce sont les 2 parties, acheteur et vendeur, qui s'engagent définitivement. Tellement même qu'en cas de décès de l'un ou l'autre l'obligation s'impose aux héritiers. Il n'y a pas non plus de délai de rétractation. 

Le transfert de propriété et le paiement interviendront chez le notaire lors de la signature de l'acte de vente qui sera rédigé sur les bases de cette promesse. Celle-ci doit donc contenir les éléments de l'accord intervenu entre acheteur et vendeur. A savoir :

  1. état civil de l’acheteur et du vendeur,
  2. origine de propriété (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, l’étude de notaire qui a authentifié l’acte),
  3. description du bien vendu (surface, servitudes éventuelles –droit de passage …), de ses équipements et de ses annexes,
  4. prix de vente,
  5. modalités de paiements (recours à un ou plusieurs prêts..),
  6. montant au moment de la signature,
  7. clauses résolutoires ou suspensives (obtention d’un prêt pour l’acheteur, obtention d'un permis de construire…)
  8. eventuellement, l'intervention d'un mandataire à la vente et sa rémunération.

Signature devant notaire

Le rôle du notaire est d'authentifier la transaction pour éviter toutes contestations ultérieures. Il rédige pour cela un acte authentique (car il est doté d'une autorité publique).

Il lève l'hypothèque (s'il y en a une), purge les droits de préemption (s'il y en a), calcule les frais et taxes dues à l'administration, et les paies, assure la publicité foncière pour informer les tiers du changement de propriétaire, informe le cadastre, prend l'hypothèque (s'il y en a une) pour l'établissement prêteur de l'acheteur, et d'une façon générale, assure vis-à-vis des parties (acheteur, vendeur, établissement prêteur) le respect de toutes les obligations légales et fiscales.

Le choix du notaire est laissé aux 2 parties : ce peut être le notaire de l'une des parties, ou de l'autre ou les notaires des 2 parties : dans ce cas, les frais de notaire sont constants puisque divisés entre eux (et non pas multipliés par 2).

Après signature de l'acte de vente, le notaire procédera à toutes les formalités nécessaires pour authentifier l'acte.

Il est tenu de conserver l'original de l'acte de vente pendant 100 ans.

Paiement & frais

Le notaire, le jour de la signature de l'acte de vente procède à l'encaissement :

  1. Du montant de la vente :
    • Versement de votre apport
    • Versement de celui de l'établissement prêteur 
  2. Des droits de mutation (aussi appelés droits d'enregistrement) : ce sont les taxes liées au changement de propriétaire et versées à l'état et aux collectivités territoriales,
  3. Une provision pour frais de mutation qu'il a payé (ou va payer) pour obtenir les documents nécessaires à la vente (relevé cadastral par exemple), provision calculée en générale légèrement un peu plus large que le réel et dont le notaire à terme remboursera l'acheteur du surplus versé,
  4. Des émoluments : c'est la rémunération du notaire. Elle est fixée par l'administration en fonction du prix du bien vendu.

Le vendeur sera réellement payé par le notaire quand toutes les formalités auront été accomplies.

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