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Prix construction maison

Au moment de s'engager dans la construction d'une maison, une des plus grandes inquiétudes est le coût d'une telle entreprise. Selon vos exigences et vos choix, le montant qu’induit votre projet peut monter ou baisser. Néanmoins, il est possible de dégager une certaine tendance.

Que faut-il payer ?

La construction d’une maison neuve implique un certain nombre de dépenses qui ne concernent pas seulement la construction elle-même. Celle-ci doit être érigée sur un terrain qu'il convient également de payer. Pour l'obtenir, il faut aussi passer par un notaire qui facturera ses services. Une fois acquis, il faut préparer le terrain en conséquence, surtout si celui-ci n'est pas adapté à votre future construction (si le terrain est en pente par exemple). Par ailleurs certaines finitions ainsi que l'aménagement de l'intérieur ou du jardin ne sont pas nécessairement compris dans la prestation finale. Aussi, la construction d'une maison neuve est souvent déléguée à des intermédiaires comme les architectes, ce qui augmente la liste de frais.

N'oubliez pas les dépenses annexes telles que l'infrastructure, l'isolation, le chauffage, la plomberie ou l'électricité. Enfin, il y a aussi les frais indirects comme les intérêts ou frais de dossier au moment d'engager un prêt auprès de votre banque pour justement financer la construction, ou également les assurances à souscrire, sans oublier les taxes.

Préambule

Guide construction vous propose de détailler les points de dépense chronologiquement afin de ne rien omettre le moment venu. Certains frais et interlocuteurs évoqués ci-dessous ne sont pas incontournables pour la construction d’une maison. Mais vous aurez ainsi évoqué l’échantillon de toutes les garanties, toutes les taxes, toutes les options et tous les professionnels à prendre éventuellement en compte pour votre chantier.

Quels frais avant la construction ?

Des intermédiaires pour envisager votre projet

Les courtiers peuvent vous « mâcher » le travail

Il existe des courtiers en assurance, en immobilier ou encore en travaux. Leur mission sera de vous obtenir les meilleurs prix possibles. Solliciter un courtier est gratuit. Ce dernier sera rémunéré par les banques en tant qu’apporteur d’affaires si un prêt est contracté grâce à lui. Sa rémunération dépendra des taux qu’il aura réussi à vous obtenir.

Les banques, l’obtention de votre prêt et leurs intérêts

Le prêt bancaire

Si vos moyens et votre situation le permettent, un prêt bancaire vous permettra de financer votre construction. Soyez conscient que vous paierez plus d’intérêts si votre durée d’emprunt est longue. Donc vous devez prendre en compte avec votre banque votre capacité de remboursement pour établir intelligemment des mensualités adaptées à vos revenus.

L’assurance d’un prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais votre banque peut l’exiger pour parer à toute éventualité de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. L’emprunteur n’est lui pas obligé de choisir l’assurance que l’organisme prêteur lui propose.

Les financements aidés

  • Le prêt à taux zéro (PTZ) est réservé à votre première résidence principale. Il peut financer sans intérêt jusqu’à 40% de votre construction selon vos revenus, la composition de votre ménage et votre projet.
  • Le prêt à l’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC) sont accordés sous conditions de ressources. Ils ouvrent droit à l’aide personnalisée au logement (APL).
  • Le plan épargne logement (PEL) est une épargne bloquée utilisable quand son terme est atteint. Il permet d’obtenir un taux privilégié sur votre prêt immobilier ainsi qu’une prime versée par l’Etat.
  • Le prêt action logement (PAL) propose aux anciens et actuels salariés de certaines entreprises du secteur privé un prêt à taux réduit pour financer une partie de l'achat ou de la construction de leur résidence principale.
  • Le prêt d’accession sociale (PAS) favorise l’accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Ce prêt est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État pour financer le terrain et la construction. Remboursable avec intérêts, il peut financer l’intégralité de la construction.

Lors de l’achat de vote terrain

Entre particuliers sans intermédiaire

Passer par des réseaux de particuliers pour acheter un terrain permet d’éviter les frais d’intermédiation de certains professionnels.

Les frais des agences immobilières pour trouver un terrain

Le montant des honoraires des agents immobiliers ne sont pas encadrés par la loi en ce qui concerne les ventes. Ces derniers peuvent vous aider à trouver un terrain où construire moyennant cette commission. Mais gardez à l’esprit que ces frais d’agence sont négociables.

Les promoteurs pour un prix tout compris

Les promoteurs immobiliers recherchent et achètent des terrains afin de concevoir des programmes immobiliers qu’ils commercialisent. Par leur intermédiaire, vous aurez donc non seulement un terrain déjà viabilisé mais aussi une construction déjà pensée, voire déjà réalisée ou en plein chantier.

Les incontournables frais de notaire

Les notaires aussi peuvent servir d’intermédiaires pour trouver un terrain à acheter. Quel que soit le professionnel ou le particulier à qui vous achèterez, cet achat de terrain sera de toute façon soumis à des frais de notaire.

Les droits de mutation

Toute personne qui achète un terrain doit verser au notaire un montant destiné à l’administration fiscale pour le compte des collectivités territoriales et de l’Etat. Les droits de mutation (ou d’enregistrement) représentent 5,80% du prix de la parcelle achetée, sauf dans l'Indre, l'Isère, le Morbihan et à Mayotte où ce taux est de 5,09%. Cette somme est perçue lors de l’enregistrement du changement de propriétaire du terrain.

Les frais de formalités

Le notaire doit enclencher des démarches et des formalités administratives pour votre compte auprès de certains intermédiaires qui permettront que votre achat puisse être réalisé en bonne et due forme.

La rémunération du notaire

Les émoluments du notaire sont calculés proportionnellement au prix de votre terrain. A cela s’ajoutent des frais de formalités liés aux démarches effectuées par le notaire pour vous.

Le coût du terrain en lui-même

Le prix du terrain où vous comptez construire est bien évidemment une part importante de votre budget. Que ce soit avec son propriétaire où par un intermédiaire, essayer de négocier le prix à la baisse si cela est envisageable.

Si besoin, un géomètre peut aussi intervenir

L’intervention d’un géomètre permet de délimiter précisément la parcelle à vendre. Un bornage permettra à votre construction ou à vos aménagements de ne pas empiéter sur les terrains avoisinants. Si un conflit survient à ce sujet, l’expertise de ce professionnel établira avec fiabilité les délimitations valables juridiquement. Cette expertise peut aussi être sollicitée pour appuyer votre réflexion sur l’adéquation du terrain par rapport à des choix de construction.

Afin de concevoir de votre maison

Vous pouvez passer par un architecte pour imaginer votre future maison. La participation d’un bureau d’étude est aussi une solution. Plus votre projet sortira du commun, plus sa conception et sa réalisation nécessiteront un financement important.

Les assurances, une obligation de précaution

En tant que maître d’ouvrage vous devez souscrire une assurance dommages-ouvrage. Le constructeur, qu’il soit réalisateur ou non, est quant à lui obligé de souscrire une responsabilité civile décennale. Pour réaliser une construction, ces deux assurances doivent être obligatoirement effectives pour l’ouverture du chantier.

Quels frais pendant la construction ?

Encore les assurances

Du début du chantier à la réception de votre maison, le constructeur est responsable de tous les dommages que la construction pourra hypothétiquement subir.

Une fois que la maison est hors d'eau et hors d'air, vous devrez toutefois souscrire une assurance multirisques habitation (MRH). Votre assureur ne peut cependant pas vous obliger à souscrire ce contrat avant cette étape de la construction. Celui-ci protègera votre patrimoine contre les dommages provoqués par un incendie, un dégât des eaux, un acte de vandalisme, un bris de glace, des intempéries ou encore un événement climatique particulier.

Votre assureur ne peut pas vous contraindre non plus à souscrire une assurance contre le vol. En effet, ce genre de mésaventures est normalement couvert par l’assurance du constructeur pendant le chantier.

L’aménagement du terrain

Selon le terrain, sa situation géographique, sa nature, son environnement et son exploitation passée, certains aménagements peuvent être nécessaires afin de pouvoir commencer votre chantier. Cela concerne la viabilisation dont certains terrains peuvent être déjà dotés ou encore le terrassement nécessaire aux fondations.

La construction

Si vous êtes passé par un promoteur, l’achat de votre terrain est allé généralement de pair avec l’achat de votre maison. Via un constructeur, ce dernier prendra en charge votre projet ainsi qu’une bonne partie des démarches administratives qui y sont liées. L’architecte fixe ses honoraires librement mais vous permettra d’acquérir une maison vraiment unique dans sa conception. Un maître d’œuvre peut aussi vous accompagner dans votre projet, selon le degré de coordination de chantier que vous lui impartirez. Et il ne faut pas omettre le coût de l’intervention des différents artisans, de l’électricien ou encore du plombier !

Le prix d’une maison contemporaine

Les maisons ont tendance à se diversifier dernièrement avec différentes formes, différents matériaux, de nouvelles techniques de construction, sans parler des choix d'agencement quant aux étages ou aux pièces. Le prix peut donc énormément évoluer selon ces différents paramètres.

Cependant, si l'on prend une maison contemporaine de 100 m², on peut estimer le coût de la conception à 180 000 € pour une construction low cost et 210 000 € pour une maison d'entrée de gamme. Si on prend le même type de maison mais de 140 m², une maison low cost sera estimée à partir de 252 000 € et une maison d'entrée de gamme à partir de 294 000 €.

Pour une maison en bois, le prix ne sera pas le même. Avec une superficie de 100 m², une maison en bois de basse qualité sera estimée à partir de 60 000 € et une maison d'entrée de gamme à partir de 90 000 €. Si le volume passe à 140 m², les sommes passeront à 84 000 € (bas de gamme) et 126 000 € (entrée de gamme). En effet, elle ne répond pas aux mêmes critères de fabrication qu'une maison contemporaine, par définition plus moderne et plus adaptée aux innovations technologiques. Elle coûte donc moins cher à la construction.

Le prix d’une maison en kit

La maison en kit est une maison composée d'éléments préfabriqués  et non montés sur le chantier. Cette solution permet un gain de temps et d'argent : vous bénéficiez de commandes simplifiées, d'un chantier mieux organisé et des frais de main d’œuvre économisés. Cette économie sera cependant variable selon votre implication dans la construction de la maison en kit : vous pouvez juste vous contenter des finitions tout comme vous pouvez concevoir la majorité de votre habitation. Plus vous construisez vous-même, moins vous payez. L'économie varie de 30% à 50% par rapport à la maison traditionnelle selon votre prise en charge des travaux.

Ainsi, les premiers prix d'une maison en bois en kit de 100 m² sont échelonnés à partir de 50 000 €. S'il s'agit d'une maison modulable, il faut compter à partir de 80 000 €. Enfin, pour une maison container (montée à partir d'anciens conteneurs de bateaux recyclés), les premiers prix sont à partir de 70 000 €.

Les taxes se rapportant à votre construction

Les taxes d’urbanisme

La taxe d'aménagement

Cette taxe est fixée par votre commune, votre département et votre région. Elle sert à financer les politiques urbaines et la protection de certains espaces naturels. Le montant variera en fonction de la superficie de votre bâtiment.

Un premier règlement vous sera demandé vers le 14e mois après l’obtention du permis de construire, puis un second interviendra aux alentours du 26e mois. Vous devrez cependant tout payer en une seule fois si le montant en question est inférieur à 1 500 €.

Un abattement de 50 % s'applique sur les valeurs forfaitaires d'assiette des 100 premiers mètres carrés des locaux à usage d'habitation principale.

Le versement sous-densité (VSD)

Le versement pour sous-densité (VSD) est un dispositif facultatif pour les collectivités locales. Cette taxe est destinée à lutter contre l’étalement urbain et concerne les zones à urbaniser (AU) et les zones urbaines (U) des plans locaux d’urbanisme (PLU). Elle ne peut pas être supérieure à 25 % de la valeur du terrain concerné.

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)

Une maison neuve ou un immeuble acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) est soumis à la TVA à hauteur de 20%. Cette part perçue par le fisc est comprise dans le prix de vente. Les architectes et les constructeurs doivent indiquer le prix toutes taxes comprises (TTC) et le prix hors taxes (HT) de la construction dans leurs devis.

Quels frais après la construction ?

Les impôts locaux

La taxe foncière sur les propriétés bâties

La taxe foncière doit être payée tous les ans par les propriétaires de biens immobiliers. Une construction neuve faisant office de logement principal en est cependant exonérée pendant 2 ans. Sauf si la commune ou l’intercommunalité concernée décide d’une suppression partielle ou totale de sa part de l’exonération.

Si le niveau de performance énergétique globale de votre logement neuf est supérieur à celui imposé par la législation (le label BBC 2005), vous pouvez bénéficier sous certaines conditions d’une exonération temporaire d’au moins 5 ans.

Une habitation principale neuve financée grâce à un prêt sous le régime des habitations à loyer modéré pourra être exonérée de la taxe foncière pendant 15 ans. Idem si une habitation neuve est financée à plus de 50 % au moyen de prêts aidés par l’Etat. Les logements financés grâce à un prêt à taux zéro (PTZ) ne sont pas concernés par ces exonérations.

La taxe d’habitation

Cette taxe dépend des caractéristiques de votre logement, de sa localisation, de votre situation personnelle et professionnelle. Vous êtes concerné dès lors que votre habitat dispose d’un ameublement minimum et que vous l’occupez de façon définitive (que ce soit votre logement principal ou secondaire).

Le gouvernement d’Edouard Philippe a annoncé que la suppression totale de la taxe d’habitation pour 80% des français aura lieu en 2020.

Le prix de la propreté

Toute habitation soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties est aussi soumise à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Certaines communes instituent aussi une taxe de balayage.

Toujours les assurances

Si une maison en construction est soumise à une obligation d’assurance, une fois fini le bâtiment n’est plus soumis à cette obligation. Un propriétaire n’est donc pas légalement obligé de souscrire à une assurance habitation, sauf si son logement est situé dans une copropriété. Cela dit, il est judicieux de pouvoir en bénéficier en cas de sinistre.

Conseils

  • En plus de regarder quel est le montant de la prime de votre logement, soyez attentif à vos plafonds de garantie et aux franchises. Faites bien le tri pour garder les garanties et les services qui vous seront utiles. Soyez conscient des exclusions de garanties qui peuvent exister dans les contrats.
  • Mieux vaut surestimer les biens à garantir plutôt que d’en minimiser la valeur pour que la prime d’assurance soit moins chère. En cas de sinistre, des photos et des justificatifs d’achat de vos biens faciliteront les démarches.
  • Vérifiez bien que les frais de recherche de fuite d’eau sont bien inclus à votre garantie en cas de dégâts des eaux.
  • Soyez conscient des exigences de protection des ouvertures de votre maison dans votre garantie contre le vol.
  • Pensez à couvrir vos équipements contre les dommages électriques si votre région est le théâtre d’orages fréquents.
  • Si vous n’êtes pas souvent chez vous, essayez tout de même de faire supprimer les clauses d’inhabitation de votre contrat. Ainsi, vous serez plus facilement couvert en cas de sinistre malgré votre absence.

Conclusion

Comme vous pouvez le constater, le coût d’une construction ne se cantonne pas à celui de son chantier. Le futur propriétaire doit être pleinement conscient des frais supplémentaires qui feront gonfler le budget de son projet de maison fini. Qui plus est, il se doit d’assurer la pérennité de sa construction. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie afin de connaître les taxes en vigueur dans la commune. Votre architecte ou votre constructeur saura vous indiquer quelles taxes sont imposées à vos travaux.

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