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La maîtrise d'oeuvre

La règlementation

Pour mémoire, 

  • le maître d'ouvrage = le propriétaire, celui qui paiera les travaux,
  • le maître d'œuvre = la personne (ou l'entité) qui, pour le compte du maître d'ouvrage, se chargera de la conception, de la conduite des travaux et qui l'assistera lors de la réception.

Le maitre d'œuvre n'est pas forcément un architecte, mais l'architecte est par principe un maître d'œuvre.

Le contenu

Le domaine d'intervention du maître d'œuvre dépend de la mission que va lui confier le maître d'ouvrage.  

  • Réalisation des plans,
  • Elaboration en son nom du dossier de permis de construire (jusqu'à 170 m², au-delà l'intervention d'un architecte est obligatoire),
  • Réalisation des dossiers techniques pour les entreprises,
  • Conseil dans le choix des entreprises (qualifications et prix),
  • Coordination des corps de métier,
  • Suivi du chantier (qualité) et des délais,
  • Réception des travaux de chaque entrepreneur.

En outre, c'est la responsabilité du maître d'œuvre de vérifier que les entrepreneurs sont correctement assurés pour les opérations qu'ils vont réaliser. 

Les honoraires

Un contrat entre le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé pour éviter les litiges. Il comporte en particulier la question des honoraires.

Généralement les honoraires sont établis en fonction du montant des travaux. Celui-ci n'est pas connu à l'avance, tant que les entreprises n'ont pas été interrogées et n'ont pas remis leurs offres.

Les honoraires peuvent être alors :

  • Une somme fixe décidée à l'avance, d'autant plus importante que la mission est complète et que le chantier est important,
  • Une somme en pourcentage des travaux, le pourcentage étant alors fonction de l'importance des missions confiées. 7 à 10 % pour une mission complète telle qu'évoquée ci-dessus est un ordre de grandeur généralement pratiqué. Il dépend évidemment des cabinets de maîtrise d'œuvre, des régions etc…

Le contrat avec le maître d'œuvre précisera également les dates de paiement.

Le coût des travaux

Le maître d'œuvre a un coût.

Ce coût augmente-t-il pour autant le montant de la construction ? Ce n'est pas sûr. Car le maître d'œuvre  est parfaitement informé de la valeur des matériaux et des opérations et il peut éviter au maître d'ouvrage des écarts irréels :

  • En organisant une concurrence entre les entrepreneurs,
  • En vérifiant que les matériaux et techniques mis en œuvre correspondent exactement à ce qui doit être,
  • En s'assurant que le prix d'un matériau (d'un équipement) est en phase avec le marché concurrentiel,
  • En évitant les retards sources d'intérêts intercalaires,
  • En évitant les mauvaises surprises, les imprévus qui mobilisent des rallonges etc…

Les délais d'exécution

C'est le point le plus sensible de la construction d'une maison. Elle ne se passe pas toujours exactement comme prévu. 

Lors de la négociation avec le maître d'œuvre, il y a un compromis à faire entre 

  • un chantier "expédié" (pour minimiser loyers et intérêts intercalaires qui courent pendant le chantier) et où la qualité ne serait pas la priorité,
  • et un chantier parfait où seul compte le résultat indépendamment du temps mis à le réaliser. 

Le maître d'œuvre saura vous conseiller sur ce qu'il est possible de faire raisonnablement.

Sa mission comportera ensuite la coordination des entrepreneurs : à charge pour lui de les prévenir à temps en fonction de l'avancement du chantier pour qu'ils soient opérationnels le jour où c'est nécessaire.

Les conditions suspensives

Les clauses suspensives à inclure dans un contrat de maîtrise d'œuvre sont du même ordre que celles du CCMI :

  • Une clause suspensive en cas de refus de prêt immobilier,
  • Une clause suspensive en cas de refus de permis de construire (ou permis accordé en incorporant tellement de contraintes que le projet est substantiellement modifié),
  • Une clause de remboursement des avances consenties dans ces cas d'annulations.

Les assurances et garanties

Responsabilité civile

C'est une assurance du maître d'œuvre relative aux dommages corporels, matériels, immatériels qui pourraient être causés aux tiers du fait de l'activité de construction. Le maître d'œuvre est en effet responsable, non seulement pour les activités qu'il exerce lui-même, mais aussi pour celles des entrepreneurs qu'il fait utiliser par le maître d'ouvrage.

Les dommages peuvent être par exemple des fissures sur les bâtiments voisins suite à des travaux de terrassements, des fuites, des accidents sur le chantier dont il pourrait être rendu responsable.

L'assurance Responsabilité civile du maître d'œuvre est obligatoire.

Garantie décennale

C'est une assurance du maître d'œuvre relative aux dommages et malfaçons affectant pendant une durée de 10 ans après la réception du chantier la solidité de l'ouvrage au point de le rendre impropre à l'usage prévu. Elle est "acquise" au maître d'ouvrage dès lors que le maître d'œuvre est garanti le jour de l'ouverture de chantier (autrement dit, le maître d'œuvre, ou l'entrepreneur,fait faillite 2 ans après le chantier, la garantie décennale de la maison est encore opérationnelle).  

Assurance dommage-ouvrage

Ce n'est pas une assurance obligatoire. Elle est à souscrire par le maître d'ouvrage.

Elle a 3 objectifs :

  • Préfinancer un sinistre,
  • Décharger l'assuré des procédures juridiques souvent interminables,
  • Réparer rapidement.

En pratique, l'assuré (celui qui a construit la maison) fait une déclaration de sinistre à son assureur en dommage ouvrage, celui-ci mandate un expert pour constater et chiffrer le sinistre. Les travaux de réparation peuvent alors débuter, avant même que ne soit déterminé à qui en incomber la responsabilité (le constructeur, le maître d'oeuvre…)

La réception des travaux

La réception des travaux marque:

  • le départ de la mise en jeu de la garantie d'achèvement due par l'entrepreneur
  • le départ de la garantie décennale
  • le paiement des soldes du chantier (aux entrepreneurs, au maître d'œuvre)

Il est donc de l'intérêt de toutes les parties de procéder rapidement à la réception des travaux.

Si l'assistance à la réception des travaux fait partie de la mission confiée au maître d'œuvre, celui-ci doit :

  • signaler les défauts qui doivent être mentionnés sur le procès-verbal de réception,
  • veiller à ce que les délais de réparations qui en seront convenus entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur soient minimaux,
  • suivre les réparations pour pouvoir faire lever les réserves du maîtres d'ouvrage.

La mission du maître d'œuvre est terminée quand le bâtiment est livré sans réserve.

L'architecte, maître d'œuvre particulier

Faire appel à un architecte, c'est s'assurer de la compétence de son maître d'œuvre : il a suivi 5 à 6 ans d'étude, sa compétence est reconnue par la loi (DPLG : diplômé par le gouvernement), il est membre de l'Ordre des Architectes, il prête serment en s'engageant à respecter les devoirs de sa profession.

Il est d'autant plus compétent que vous l'aurez sollicité tôt dans votre projet de construction : il vous écoute, apprend à connaître vos besoins, tient compte de votre budget et de vos possibilités financières, et au final peut être de bon conseil dès le choix du terrain (état du sol, du sous-sol…), lors de la décision d'implantation de la maison ;  il a un devoir de conseil, notamment lors de la conception de la maison (faisabilité de l'opération etc…), il engage sa responsabilité (et sa réputation) sur votre projet.

Son intervention est obligatoire dès que la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 170 m².

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