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Faire construire par un constructeur

Le constructeur de maison individuelle (CMI)

Vous avez plusieurs solutions pour construire la maison.

  • Soit s'adresser  à un constructeur qui s'occupera "de tout faire".
  • Soit vous adresser à un maître d'ouvrage (vous êtes le maître d'œuvre) qui se chargera à votre place de "tout faire faire".
  • Soit vous construisez vous-mêmes, en vous faisant assister pour telle ou telle partie : maçonnerie, plomberie, électricité, etc…

En collaboration avec vous, le constructeur :

  • Vous suggérera un architecte et participera à son choix, voire il vous le fournira car les plus gros constructeurs ont un service intégré d'architecture,
  • Participera aux différents choix techniques (matériaux, chauffage…) compatibles avec vos moyens et vos objectifs,
  • Prendra en charge généralement les tâches administratives (demande de permis de construire) et les diverses assurances nécessaires (hors la dommage-ouvrage qui vous incombe),
  • Assurera le bon déroulement des travaux, en synchronisant les différents corps de métier, en minimisant autant que faire se peut la durée du chantier, sans prendre de risques sur la qualité de la maison, en assurant les réceptions partielles par corps de métier, en relation avec vous et l'architecte.

Le choix du constructeur de maison est difficile : il y en a beaucoup, il y a des grandes entreprises et des petits artisans, ils ont chacun des arguments forts, certains sont spécialistes de tel  ou tel style (architectural, budgétaire) de maisons. 

La bonne pratique pour choisir son constructeur peut être de faire un premier choix pour, dans la région de construction, sélectionner 3 ou 4 constructeurs qui pourraient convenir. Puis de les rencontrer, d'aller visiter des maisons qu'ils ont construites pour sélectionner celui qui sera retenu. Et ce, en faisant la part des choses : le meilleur constructeur n'est pas forcément celui qui a le meilleur commercial (pas plus que l'inverse !)

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

L'objectif du CCMI est de protéger le consommateur des professionnels douteux en lui apportant des garanties de qualité, de prix, de livraison et de délais.

Le contrat doit préciser :

  • La superficie du terrain dont vous êtes propriétaire (ou en voie de l'être : promesse en vente en cours) et ses caractéristiques,
  • La conformité aux règles d'urbanisme,
  • Les plans,
  • Un descriptif technique respectant un modèle type et sa notice d'informations (les travaux qui seront assurés par le constructeur, ceux qui, "réservés" devront être mis en œuvre par le client),
  • Le prix global et définitif de la construction,
  • Les modalités de paiement, la révision éventuelle par indices,
  • La date d'ouverture de chantier, les délais d'exécution, les pénalités de retard,
  • La possibilité que vous vous fassiez accompagner par un spécialiste lors de la réception des travaux,
  • La justification de la garantie de remboursement,
  • Les clauses suspensives : achat du terrain non finalisé, obtention des prêts et du permis de construire, assurance dommages ouvrage,
  • La garantie de remboursement.

Ce contrat de construction de maison individuelle présente de nombreux avantages pour le client :

  • Le contrat est encadré par une loi précise. Outre des clauses obligatoires, certaines sont totalement interdites (tellement que, si elles sont présentes dans le contrat, elles sont réputées non écrites). Par exemple :
    • Le remboursement du dépôt de garantie soumis à justification de refus de plusieurs demandes de prêts, 
    • La remise des clefs subordonnée au paiement total du prix, 
    • L'interdiction pour l'acheteur de pouvoir visiter le chantier pendant les travaux et notamment à chaque échéance de paiement, 
    • L'impossibilité de considérer le permis de construire comme non accordé quand il est donné avec tellement de prescriptions techniques ou architecturales que le projet en est substantiellement modifié.
  • Le client n'a qu'un seul interlocuteur : son constructeur,
  • Le client a un délai de réflexion pour se rétracter (7 jours),
  • Le contrat est fourni à l'établissement prêteur qui doit vérifier la conformité légale du contrat (clauses obligatoires) et la qualité juridique de l'opération qu'il finance,
  • Le client connait dès la signature le coût définitif de sa maison,
  • Les acomptes sont couverts par une garantie de remboursement (sinon, l'acompte maximum est de 3 % et il est consigné),
  • Les révisons de prix, les indices, les paiements sont réglementés,
  • Le délai de construction est fixé ; un retard entraîne des pénalités de retard,
  • La garantie de livraison assure le client que le projet ira à sa fin.

Les garanties du CCMI

Garantie de qualité

En cas de vices apparents lors de la réception (ou dans les 8 jours qui suivent), le constructeur doit réparer à ses frais les vices et les malfaçons.

Garantie de parfait achèvement

Cette garantie, qui dure de l'ouverture du chantier jusqu'à 1 an après la réception, oblige le constructeur à être cautionné par un établissement bancaire ou un assureur afin que vous soyez assuré de l'achèvement des travaux et de la rectification des malfaçons, dans les délais et prix convenus : le constructeur doit vous fournir une attestation nominative correspondant à votre chantier.

Cette garantie est obligatoire pour toute entreprise qui se charge de la construction de la maison, quels que soient leurs noms (constructeur, artisan, entrepreneurs, maîtres d'œuvre…) ou leur statut (société..).

Cette garantie intervient de plusieurs façons :

  • pour garantir l'achèvement de la maison en cas de défaillance du constructeur, un autre constructeur est choisi, mais quel que soit son prix l'assureur prendra à sa charge la différence,
  • pour garantir le prix, l'assurance prendra le relais (avec, selon les cas, une franchise de 5 % du prix de la maison)
  • pour garantir le respect du délai, l'organisme garant prendra en charge les pénalités forfaitaires au-delà de 30 jours (et il se retournera contre son assuré pour augmenter sa prime de risque ou toute autre contreparties).

Garantie des dommages

Le constructeur doit être couvert :

  • par une assurance de responsabilité civile ;
  • par une garantie décennale : elle est obligatoire pour tout constructeur, elle dure 10 ans à compter de la date de réception pendant lesquels le constructeur doit réparer les vices et malfaçons relatifs à la solidité de la maison, ou le rendant 'impropre à l'usage" (défauts d'isolation, déformations de la charpente, fissures des fondations ou des murs, affaissements, fuites, défauts électriques, infiltrations..) ;
  • par une garantie biennale : elle dure 2 ans et couvre les dommages qui affectent le bon fonctionnement des équipements de la maison (ceux qu'on pourrait enlever sans endommager la construction, ceux qu'on pourrait démonter et remonter sans détériorer l'ensemble : volets, fenêtres, portes, revêtements muraux, moquettes, installations sanitaires, électriques, thermiques, VMC etc…) ;
  • par une garantie de parfait achèvement : elle couvre votre chantier, elle est établie à votre nom, elle vous assure  que la société d'assurance qui se porte caution pour le constructeur s'engage à terminer la maison au prix convenu.

Garantie de remboursement

Si le contrat de construction prévoit des versements d'acomptes antérieurs au démarrage du chantier, leur remboursement doit être garanti par un organisme habilité. En effet, il est des cas où le contrat de construction ne prendra pas effet :

  • non réalisation dans le délai prévu d'une condition suspensive (non obtention des prêts ou du permis de construire,
  • non ouverture du chantier à la date contractuelle,
  • rétractation du propriétaire dans les 7 jours de la présentation par lettre recommandée avec accusé de réception du contrat de construction de maison individuelle.

Le Prix

Le contrat doit préciser le coût global TTC de la construction en détaillant :

  • Le prix convenu, forfaitaire et définitif incluant la fourniture de tout ce qui est nécessaire et la rémunération correspondant à tout ce qui est à la charge du constructeur : fourniture des plans, garanties, frais d'études du terrain etc…
  • Le coût des travaux que vous vous réservez (ou à un autre sous-traitant), c'est-à-dire ceux qui sont indispensables à la construction mais que vous ne confiez pas au constructeur. Par exemple : accès, terrassements. Le constructeur chiffre le montant de ces travaux réservés. Si vous changez d'avis et finalement lui confiez la réalisation de ces travaux, le prix annoncé dans le contrat sera ferme pendant 4 mois. Au-delà……..

Le déroulement des travaux

Le contrat doit également préciser 

  • la date d'ouverture du chantier,
  • le délai de construction,
  • les pénalités en cas de retard.

Pour anticiper tout litige, établissez  entre vous et le constructeur un procès-verbal d'ouverture du chantier.

En cas de retard dans la construction, ou, pire, d'arrêt des travaux, vous devrez :

  • mettre en demeure le constructeur d'exécuter les travaux pour livrer la construction,
  • avisez l'organisme qui a donné la garantie de livraison.

Les paiements

Les paiements peuvent être échéancés au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

  • si le constructeur bénéficie d'une garantie de remboursement, 3 versements avant l'ouverture du chantier, au total :
    • 5 % du prix à la signature,
    • 10 % à l'obtention du permis de construire,
    • 15 % à l'ouverture du chantier
  • Si le constructeur n'a pas de garantie de remboursement, le client verse (éventuellement) 3 % du prix  du prix global, mais ils sont bloqués sur un compte séquestre servant de garantie.

Puis (ce sont des maximums) :

  • 25 % à l'achèvement des fondations,
  • 40 % à l'achèvement des murs,
  • 60 % à la mise hors d'eau (le toit est posé),
  • 75 % à la mise hors d'air (les fenêtres sont posées),
  • 95 % à l'achèvement des travaux d'aménagement (cloisons, portes intérieures, chauffage, VMC etc…).

Pour le solde voir réception des travaux

Dans la pratique, vous donnerez à chaque étape votre accord à l'établissement prêteur pour qu'il verse la somme échéancée au constructeur. Ne signez jamais de bons pour paiements, d'appels de fonds ou de chèques sans avoir vérifié que les sommes demandées sont conformes au contrat et à l'avancement des travaux.

Pendant les travaux, vous êtes autorisés, par principe, à visiter à tout moment le chantier de construction.

Le délai de rétractation

Si vous êtes en possession du projet de contrat, du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, vous avez les éléments pour apprécier la pertinence de signer ou non le contrat. Ne le faites pas sans ces éléments minimaux. 

Une fois le contrat signé, le constructeur vous envoie un exemplaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information.

A partir du lendemain de la réception du contrat et de ses annexes (ou de la 1ére notification si vous êtes absent), vous avez 7 jours pour renoncer. Auquel cas, vous le notifierez au constructeur également par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai imparti (mois de 7 jours après le lendemain de la réception).

Si le constructeur vous a fait verser un acompte lors de la signature du contrat, il est tenu (et assuré) de vous le rembourser.

Les modifications des travaux en cours de chantier

Vous pouvez à tout moment apporter des modifications à votre projet.

Vous devez en aviser le constructeur, qui vous fera un devis, puis, en cas d'accord, un avenant au contrat de construction. Cet avenant aura la même forme que le contrat initial, il comportera plans, notices descriptive et d'informations, les nouveaux délais etc…

La réception des travaux

Il y a 2 façons de procéder pour faire la réception des travaux.

Soit vous la faites seul avec le constructeur

Vous avez dans ce cas un délai de 8 jours pour constater d'éventuelles malfaçons non vues lors de la réception. Au bout de ce délai de 8 jours, vous devez payer les 5 % restants.

Si vous avez constaté des malfaçons, vous ferez alors ce paiement des 5 % restants à un organisme de consignation choisi par accord entre vous et le constructeur. Le montant sera retenu jusqu'à la réparation : c'est vous qui donnerez le feu vert pour libérer le dernier paiement.

Soit, vous vous faites assister pour la réception par un "homme de l'art" : architecte, maître d'œuvre agréé en architecture, contrôleur technique, ingénieur en bâtiment.

S'il n'y a aucune malfaçon, vous versez les 5 % restants le jour même au constructeur.

S'il y a une malfaçon, vous en établissez le procès-verbal, cosigné par le constructeur, celui qui vous assiste et vous-mêmes et vous consignez les 5 % à un organisme de consignation. Vous les libérerez quand les réparations auront été faites et opérationnelles.

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