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Acheter en Vente en l'Etat Futur d'Achèvement V.E.F.A.

Le rôle du promoteur

Le promoteur, c'est un constructeur qui vend à la fois le terrain ET la maison.

Et comme la maison n'est (normalement) pas encore construite, il la vend en VEFA : Vente en l'Etat Futur d'Achèvement ou vente sur plans).

L'opération d'acquisition se déroule en 3 phases :

  • La signature d'un contrat de réservation (terrain + maison),
  • La signature du contrat de vente définitif,
  • La livraison de la maison.

Le promoteur est le maître d'ouvrage (il est, en effet, le propriétaire jusqu'à la vente) : il prend l'initiative de la construction de la maison, la finance, en assure la conception et la réalisation, en assume le risque, et la vend.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation engage le promoteur à construire et livrer la maison.

Le contrat prévoit :

  • La surface habitable, le nombre de pièces principales, les dégagements et dépendances,
  • La situation de la maison dans le lotissement,
  • La qualité de la construction (description de la nature et de la qualité des matériaux utilisés),
  • La description des éléments d’équipement,
  • La description des éléments collectifs et leurs conditions d’utilisation,
  • Le prix qui peut être :
    • Ferme et définitif : c'est une formule sûre, sans surprise, à condition d'être attentif pendant la construction au respect des clauses techniques (choix et qualité des matériaux, épaisseurs des murs et isolants, équipements aux standards annoncés, etc…),
    • Prévisionnel : dans certaines conditions l'acheteur peut ne pas donner suite à la réservation si le prix définitif est supérieur à celui de la réservation,
    • Révisable (dans la limite de 70 % de la variation de l'indice national du bâtiment BT 01).
  • La date à laquelle sera signé le contrat de vente chez le notaire,
  • Les délais d’exécution des travaux,
  • Eventuellement les modifications demandées par l'acheteur (et le prix correspondant)
  • Eventuellement, le montant des prêts que le promoteur s'engage à faire obtenir à l'acheteur.

Il contient aussi des clauses suspensives relatives :

  • A l'obtention du ou des prêts nécessaires au financement de l'opération (à la demande de l'acheteur),
  • A la destination de la maison dans le cadre du règlement de copropriété du lotissement (ex pas d'activité artisanale, pas de locaux commerciaux..).

C'est un contrat de réservation, non une promesse de vente : 

  • le promoteur ne s'engage pas à construire (en général, il le fera, mais à condition d'avoir obtenu suffisamment de contrats de réservation pour financer en partie la construction des maisons du lotissement et minimiser ses risques !),
  • il s'engage seulement à réserver une maison le jour où elle sera construite.

Le dépôt de garantie

Il est légalement plafonné et dépend du moment où est signé le contrat de réservation par rapport à la date prévisible de signature de vente définitif chez le notaire :

  • 5 % du prix de vente si  le délai est inférieur à un an,
  • 2 % si le délai est compris entre un et deux ans,
  • Aucun dépôt de garantie au-delà de 2 ans.

Le dépôt est déposé sur un compte séquestre chez le notaire ou dans une banque au nom de l'acheteur. Il pourra être débloqué :

  • Au moment de la signature de l'acte de vente chez le notaire,
  • En cas de rétractation de l'acheteur dans un délai de 7 jours à compter de la réception de l'acte de réservation (que le promoteur envoie à l'acheteur par lettre recommandée avec accusé de réception dès sa réservation) : dans ce cas, l'acheteur est remboursé.
  • Au-delà des 7 jours de rétractation dans l'une des situations suivantes :
    • le dépôt est acquis au promoteur si l'acheteur ne donne pas suite
    • le dépôt est remboursé à l'acheteur si
      • le contrat de vente définitif n'est pas signé avant la date butoir prévue,
      • le projet est abandonné,
      • le prix de vente définitif (après révision éventuelle) est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel,
      • les changements dans la réalisation de la maison (surface, équipements…) sont tels que sa valeur est diminuée d'au moins 10 %, 
      • un des équipements promis n'est pas fourni
      • le montant des prêts que le promoteur obtenu par le promoteur pour l'acheteur est inférieur de 10 % à ce qui était prévu. 

Le contrat de vente définitif

Il est obligatoirement notarié et doit être adressé par le notaire au moins un moins avant la date envisagée de signature.

Les mentions ci-après sont obligatoires :

  • La description précise et définitive de la maison (plan coté, surfaces, équipements collectifs, etc.),
  • Le prix et les modalités de paiement,
  • Le nom de l’organisme qui garantit l’achèvement des travaux,
  • Le délai de livraison (souvent exprimé en trimestres).

Et, éventuellement : 

  • Le règlement de copropriété du lotissement,
  • Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

La livraison de la maison

Pendant la construction, le promoteur est le maître d'ouvrage (le propriétaire). A ce titre, c'est lui qui assure les réceptions des différents lots construits par les entrepreneurs.

Quand la maison est terminée, il remet les clés à l'acheteur.

Celui-ci a alors un mois pour faire un état complet des lieux et pointer les vices apparents. 

Les vices apparents sont ceux visibles par un acheteur non professionnel.

Le promoteur a alors un an pour les réparer.

Les vices cachés sont par définition invisibles : suivant leur nature, ils sont pris alors en charge dans le cadre des garanties biennale, décennale, parfait achèvement.

Les avantages et les risques d'un achat en V.E.F.A.

En tant qu'acheteur, 

  • vous gagnez du temps : le promoteur s'est déjà chargé des formalités administratives (ou il va le faire), il a déjà réfléchi à ce qu'il va construire,
  • vous vous épargnez une phase de réflexion sur ce que vous allez construire : il vous suffit de vous positionner par rapport à une offre de maison bien déterminée,
  • vous achetez une maison aux dernières normes en vigueur, qui est faite pour être vendue, donc pour plaire à un acheteur, et donc que vous aurez moins de difficultés à revendre qu'une maison qui ne répondra qu'à votre seul cahier des charges,
  • vous n'avez pas de travaux à suivre pendant le chantier,
  • l'incertitude sur le coût final est faible.

Le risque principal d'un achat en VEFA est surtout lié à la solidité financière du promoteur : vous devez vérifier que celui-ci dispose d'une protection financière efficace (caution) souscrite auprès d'une banque, d'un assureur, ou d'une société de caution. Celle-ci prendra la suite du promoteur, en cas de défaillance, pour assurer les travaux restants, soit en lui octroyant un nouveau prêt, soit en désignant un nouveau constructeur.

Partez en courant si un promoteur vous indique ne pas avoir de garantie financière parce que ça permet de baisser ses prix de vente ! Car, vous risquez de financer 2 logements : votre logement actuel et la maison en cours de construction dont le chantier se sera arrêté pour un temps inconnu….

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