Évitez les pièges et les mauvaises surprises, consultez notre guide
et faites construire votre maison en toute sérénité…

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Trouver le meilleur constructeur pour votre maison

Si la construction d’une maison est le rêve de nombreuses personnes, il convient de prendre garde afin que cela ne tourne pas au cauchemar. Malfaçon, chantier qui s’éternise, prix qui s’envole, Devis B2B vous énumère les points essentiels à prendre en compte pour éviter ces écueils et choisir le meilleur constructeur possible. Il s'agit à la fois de s'assurer de la bonne tenue des travaux et du respect de vos exigences, le tout au meilleur prix possible.

Quel type de constructeur choisir ?

Différents professionnels peuvent intervenir

Avoir affaire à plusieurs intervenants

Solliciter plusieurs intervenants permet d’obtenir une maison totalement sur-mesure. Vous pouvez passer par un architecte ou par un autre type de maître d’œuvre pour coordonner le travail des artisans (maçons, plombiers et électriciens notamment). Auquel cas, chacun des intervenants sera régi par un contrat différent, ce qui implique une plus grande attention de votre part.

Il est vrai que de petits artisans peuvent être aussi sérieux dans le suivi de leur chantier que les grands constructeurs. Mais cette option est souvent plus coûteuse que celle d’un constructeur de maisons individuelles.

N’avoir affaire qu’à un intervenant

Vous pouvez aussi confier votre projet à un constructeur de maisons individuelles. L’avantage est alors de bénéficier d’économies d’échelle qui réduisent les coûts tout en gardant une qualité de travail et un savoir-faire bien souvent reconnu. Puis, en tant que maître d’ouvrage, le constructeur se porte garant des prestations de chacun des intervenants sur votre chantier. Une charge considérable en moins pour vous.

Pourquoi choisir un constructeur de maisons individuelles ?

Un constructeur de maisons individuelles est à la fois un entrepreneur et un maître d'œuvre. Faire appel à ses services comporte de grands avantages.

Un contrat bien encadré

Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est encadré par la loi du 19 décembre 1990. Cette réglementation est sécurisante pour le particulier qui souhaite faire construire car il lui apporte notamment la garantie d’une livraison au prix et au délai qui ont été convenus. En cas de désordre après la réception des travaux de votre logement, vous pouvez actionner auprès du constructeur la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ou encore la garantie décennale.

Des responsabilités déléguées

Le constructeur de maisons individuelles assume la responsabilité juridique et technique de votre projet, de sa conception à la fin de sa réalisation. Dans un CCMI, en cas de non-conformité de la construction votre responsabilité ne sera pas engagée. Le constructeur encourra des sanctions et il devra mener les travaux adéquats.

Une coordination en bonne intelligence avec vous

Le constructeur prend en charge toutes les étapes d’une construction. Il gère une partie des tâches administratives, vous aide à choisir un architecte (indépendant ou propre à son entreprise), organise et vérifie l’intervention des différents corps de métier sur le chantier. Il peut même vous conseiller sur les matériaux à choisir en fonction de vos envies et votre budget.

Des possibilités de personnalisation

Les détracteurs des constructeurs de maisons individuelles pointent leur faible capacité à offrir des maisons personnalisées, notamment en lotissement. Cependant, s’il est vrai que des constructeurs ne font que des propositions sur catalogue, d’autres sont spécialisés dans le sur-mesure. Il existe même des constructeurs qui proposent une solution entre-deux : la possibilité de modifier des maisons proposées initialement sur catalogue. Cela dit, le prix d’une maison personnalisée et plus cher et la standardisation d’un chantier le rend plus abordable.

Sur quoi se renseigner ?

Comparez la notoriété et le savoir-faire

Vérifiez la notoriété du constructeur, sur internet, les réseaux sociaux ou plus simplement le bouche à oreille auprès de professionnels comme de particuliers. De plus en plus de personnes partagent leurs expériences sur Internet via des forums et vous apporteront donc un complément d'information sur les constructeurs, leurs compétences, leurs antécédents et leur politique. Comme elles se retrouvent dans la même situation que vous, cela pourrait vous inspirer davantage de confiance. Cependant n'oubliez pas que chaque personne est différente et il se peut très bien qu'une maison n'ait pas convenu à un client sans que le constructeur soit en cause.

Pensez qu’un constructeur pourrait avoir une très bonne réputation sans que l’on s'en rende compte, faute de commentaires positifs à son sujet, alors qu'il a donné entière satisfaction. Puis un constructeur plus reconnu aura forcément plus d'avis qu'un autre plus confidentiel. Il faut donc aussi bien analyser la présence d'avis négatifs que l'absence de ceux-ci. Sans omettre qu’il existe aussi de faux avis négatifs délivrés par des concurrents et que les constructeurs ont parfois leurs propres sites d’information sur la toile. Il faut donc se méfier de leur parti pris.

Faites fi des idées reçues selon quoi, par exemple, un grand constructeur sera forcément plus cher ou vous construira une maison sans vous laisser de marge de manœuvre. Chaque constructeur est différent et possède ses propres avantages et ses propres limites. Il peut aussi y avoir de grandes différences selon les conducteurs de travaux d’un même groupe de construction.

Si possible, comparez les constructeurs et leurs réalisations, tant au niveau de la quantité que de la qualité des bâtiments. Il faut vérifier ce que propose chacun d'entre eux, dégager une certaine constance et remarquer ce qui sort du lot. Trouver le meilleur constructeur, c'est non seulement celui qui offre le meilleur service au meilleur prix mais également celui qui correspond le mieux à votre projet. Pour s'assurer de ce point, comparez, analysez les prix et rencontrez même les constructeurs afin d'avoir une meilleure vue d'ensemble du marché et retenir les constructeurs les plus pertinents. Des journées « portes ouvertes » sont fréquemment organisées pour permettre aux futurs clients de mieux connaître les produits.

Le « top constructeur de l’AAMOI » (Association d'Aide aux Maîtres d'Ouvrage Individuels) peut vous aider. Il recense les constructeurs de maisons souvent épinglés pour des irrégularités dans le contrat de construction.

Prenez enfin en compte les caractéristiques précises des constructeurs : lesquels sont plus innovants, lesquels sont spécialisés ou non dans tel type de maisons. Certains s’en tiendront à leur cahier des charges là où d'autres vous laisseront davantage le choix quant à la personnalisation de votre maison. Aussi, certains auront peut-être beaucoup de demandes et ne pourront pas vous consacrer autant de temps que vous voudriez.

Vérifiez la stabilité financière

L'entreprise de construction avec laquelle vous allez travailler est-elle fiable financièrement ? Mieux vaut répondre à certaines questions pour s’en assurer.

Quel est le vrai nom de l'entreprise du constructeur ? Est-ce un constructeur indépendant, la filiale d'un groupe ou un franchisé ? Sur un site d'information sur les entreprises, recherchez votre constructeur par sa raison sociale ou par son numéro SIRET. Vous trouverez gratuitement quasiment tout ce qui vous est nécessaire.

Vous devez savoir quelle est la forme juridique de la société avec laquelle vous allez travailler. Les SAS, SA ou SARL avec un gros capital sont plus rassurants.

Faites aussi attention à la date de création de l'entreprise de votre constructeur : l’ancienneté est souvent signe d’une certaine stabilité. Si le constructeur compte un certain nombre d'employés, cela témoigne aussi de sa stabilité et il sera d'autant plus capable de réagir rapidement, surtout s’il est proche de votre future habitation.

Il convient de vérifier que le constructeur puisse assurer l'ensemble des travaux de bout en bout. Pour cela, il faut évidemment qu'il ne soit pas au bord de la faillite. Si certains contrats vous assurent la poursuite des travaux même après la liquidation du constructeur, d'autres ne stipulent pas cette condition et vous risquez de vous retrouver avec un chantier inachevé, sans possibilité de retour en arrière. Dans le même ordre d'idées, assurez-vous que ce constructeur n'a pas d'antécédents, que ce soit au niveau de sa situation financière ou de ses précédents travaux, et que son chiffre d'affaires est positif ou en progression. C'est un gage de sûreté pour éviter d'éventuelles mauvaises surprises. Plus le constructeur est expérimenté et stable, et plus il a de maisons à son actif, mieux ce sera. Sur les sites spécialisés, consultez si les bilans de l'entreprise sont disponibles. Méfiez-vous des constructeurs qui accumulent les lourdes pertes. Vous pouvez savoir si une entreprise fait l’objet d’un dépôt de bilan ou non en vous adressant à un tribunal de commerce.

Demandez à votre constructeur quelle assurance est son garant. Contactez l'assureur et essayez d'avoir un compte rendu de la sinistralité de votre constructeur.

Comparez les taux et les prix de l’assurance dommages-ouvrage des constructeurs. Plus le prix est cher, plus il est probable que le constructeur a déclaré des sinistres.

Analysez les contrats proposés

Un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

L’obligation de conclure un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) vise tout constructeur qui se charge de vos travaux de mise hors d’eau et hors d’air. Il peut être conclu avec ou sans fourniture de plan. Dans le premier cas, vous faites construire votre maison d’après un plan que le constructeur a proposé ou fait proposer. Dans le second cas, le constructeur se charge de l’exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air.

D’autres types de contrats

Le contrat d’entreprise peut être signé avec chaque entreprise qui intervient dans les travaux de construction. La signature de ce type de contrat est possible uniquement quand vous êtes propriétaire du terrain  de la construction et lorsque plusieurs entreprises se partagent le travail, dont celui du gros-œuvre. Si le gros-œuvre est pris en charge par une seule entreprise, un CCMI sans fourniture de plan doit être signé.

Le contrat de vente d’immeuble à construire concerne une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il comprend la fourniture du plan de construction, la réalisation des travaux et la fourniture du plan par le vendeur.

Le contrat de promotion immobilière engage un promoteur à réaliser un programme de construction pour un prix convenu. Il est aussi tenu de réaliser une partie ou la totalité des démarches financières, administratives et juridiques en rapport avec le projet.

Le contrat d’architecte engage ce professionnel à vous fournir le plan et les documents techniques de votre construction. L’architecte a aussi une mission d’assistance ou de maîtrise d’ouvrage. Il ne sera pas en charge de la construction mais il pourra coordonner les travaux ou vous seconder auprès des entreprises sur le chantier.

Précautions d’usage

Les contrats recèlent souvent des clauses ou des options auxquelles on ne prête pas attention. Parfois, c'est le fait que ces options ne soient pas mentionnées qui peut vous piéger après coup. Comme vous apposez votre signature sur le contrat, c'est aussi à vous de surveiller au mieux ce dans quoi vous vous engagez.

Le contrat doit stipuler les paramètres du terrain et de la maison ainsi que leurs tarifs, les dates et délais du chantier, les pénalités en cas de non-respect de ceux-ci ou de faillite du constructeur. Il doit aussi rappeler la conformité envers les règles de construction et d'urbanisme, la souscription à une assurance, les garanties légales, l'obtention du permis de construire ou encore la possession du terrain. Enfin le paiement se fait au fur et à mesure de la progression du chantier et après certaines étapes précises. C'est pour cela qu'il est généralement conseillé de signer le CCMI qui comporte tous ces éléments.

Certains constructeurs omettent parfois de mentionner dans leurs contrats que des travaux restent à la charge de l’acheteur à la livraison. Ce qui reste à faire peut coûter cher. Lisez bien votre contrat car les aménagements qui ne sont pas précisés être à vos frais et ceux dont la dépense n’est pas chiffrée sont à la charge du constructeur.

N'oubliez pas que vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours une fois le contrat présenté. Profitez de ce délai pour bien relire le contrat.

Quelques conseils

Sur les maisons témoins

Il faut parfois payer plus cher pour avoir certains matériaux ou équipements aperçus lors de votre visite d’une maison témoin. Le cas échéant, relevez les éléments qui diffèrent pour en obtenir réparation, compensation ou avantage.

Sur le permis de construire

Soyez vigilants concernant le sujet du permis de construire. Il arrive que des constructeurs ne respectent pas les règles locales d’urbanisme. Si vous déléguez cette tâche au constructeur, en cas d’erreur les frais seront à votre charge ! Il serait tout de même dommage de payer plus ou d’être interdit d’occuper votre maison pour cela. Pour ne pas avoir à gérer administrativement le permis de construire, vous pouvez autoriser le constructeur à le déposer à votre place, mais sans lui déléguer votre signature. Si les démarches dureront un peu plus longtemps, vous recevrez personnellement les possibles objections et pourrez en faire part au constructeur.

Sur l’étude du sol

C’est au constructeur d’étudier le sol pour que la construction soit viable. En cas de problème, certains n’hésiteront pas à faire facturer le coût des travaux supplémentaire. Mais la jurisprudence est davantage favorable aux acquéreurs. Mieux vaut prévenir en demandant au voisinage s’ils n’ont pas observé des fissures ou autres anomalies et en exigeant que le constructeur fasse une étude du sol.

Sur l’achèvement d’une maison en cas de faillite

Aucun assureur n’est obligé de financer l’achèvement d’une maison si le constructeur a fait faillite. Et celui qui reprend le chantier en question facture souvent plus cher. Pour éviter tout cela, vérifiez que le constructeur est détenteur de la garantie de livraison. Si votre chantier est abandonné, l’assurance proposera souvent un constructeur bon marché. Autant prendre ce choix vous-même et en choisir un qui a fait ses preuves.

Sur les pénalités de retard

Les clients touchent rarement l’intégralité des pénalités de retards prévues par la législation pour les dédommager. Certains constructeurs décomptent les retards par jours ouvrés, ce qui est illégal. La loi prévoit un prolongement du délai de livraison en fonction des intempéries qui rendent le chantier inaccessible. Certains constructeurs en abusent alors que les conditions d’inaccessibilités sont bien précisées par la loi elles aussi. Durant le délai de cinq ans pour vérifier les allégations des constructeurs, procédez à des vérifications auprès des stations météos ou des caisses d’allocation du bâtiment.

Sur les travaux à votre charge

Des constructeurs omettent de mentionner qu’un certain nombre de travaux restent à la charge de l’acheteur à la livraison. Ce qui reste à faire peut coûter cher. Lisez bien la notice de votre contrat, les aménagements qui ne sont pas précisés être à vos frais et ceux dont la dépense n’est pas chiffrée sont à la charge du constructeur. Là aussi, avec de la patience vous aurez gain de cause si vous amenez l’affaire en justice.

Sur les anomalies et leur réparation

Dans les huit jours suivant l’entrée dans les lieux, la loi autorise le propriétaire à signaler au constructeur les anomalies et à exiger réparation. N’acceptez jamais la présence de l’expert choisi par le constructeur car ils sont parfois de mèche entre eux. Faites-vous assister par un huissier si vous préférez. Et, pour faire l’inventaire des éventuels désordres à corriger, vous pouvez solliciter un architecte. Cela vaut souvent mieux le coup de payer les honoraires de ces experts.

Sur les acomptes

Certains constructeurs vont vous demander un chèque d'acompte avant la signature. Mais ne vous méprenez pas, cette pratique est illégal.

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